Покупка залоговой квартиры: аргументы за и против и какие мошеннические схемы существуют

№1. Как проверить, есть ли обременение на квартиру

Любое обременение на недвижимость регистрируется в правовом кадастре. Норма эта прописана в законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Проверить квартиру на обременение можно двумя способами: на сайте egov.kz, заказав справку Ф-2 об отсутствии обременений (залога, ареста) на недвижимость, и через Telegram-бот.

Алгоритм необходимых действий при первом способе выглядит так:

• авторизоваться на портале egov.kz; 
• перейти по кнопке "Заказать услугу онлайн"; 
• заполнить заявку и подписать её ЭЦП;
• сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках направляются в личный кабинет услугополучателя.

Чтобы воспользоваться вторым способом, необходимо:

• зарегистрировать свой номер телефона в Базе мобильных граждан;
• в Telegram в поле "Поиск" набрать @EgovKzBot и нажать на команду "Старт"; 
• далее в меню выбрать "Отправить номер телефона";
• запросить услугу сразу же после старта, с помощью кнопок-команд: выберите услугу, параметры и подтвердите запрос через полученный SMS-код;
• результат полученной услуги можно скачать после изменения статуса на "Готов" и отправить на свою электронную почту.

Сразу уточним: услуга может оказываться третьим лицам, но только при условии согласия владельца квартиры, которое он должен подтвердить в своём личном кабинете на портале, либо передав одноразовый пароль, либо отправив короткое текстовое сообщение в качестве ответа на уведомление портала.

№2. Как проходит сделка по покупке ипотечного жилья

Есть два варианта купли-продажи ипотечной квартиры. 

Продать квартиру с банковским обременением – это значит переоформить договор по ипотеке на покупателя. Такой вариант возможен только с одобрения залогодержателя, то есть банка. При заключении сделки по смене собственника должны присутствовать три стороны: банк, продавец-заёмщик и покупатель.

С приобретением квартиры с действующим залогом к покупателю переходит и долг. Эта норма прописана в статье 323 Гражданского кодекса РК:

• правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несёт все обязанности залогодателя.

При этом продавец может не получить согласие банка на продажу. Если сделка срывается из-за несогласия банка, вернуть деньги (к примеру, расходы на нотариуса или другие издержки) будет непросто, в худшем случае – только через суд.

Второй вариант: вывести квартиру из-под обременения и затем оформить стандартную сделку купли-продажи. 

№3. Как снять обременение

Чтобы снять обременение, нужно выплатить весь долг. Для этого в договоре должно быть предусмотрено досрочное погашение кредита без штрафа, а у заёмщика не должно быть задолженностей и просрочек.

После полного погашения ипотеки можно подать заявку в банк. Некоторые банки, например Отбасы банк, снимают обременение в тот же день.

В других кредитных организациях снятие обременений осуществляется через центр обслуживания населения (ЦОН) или на сайте egov.kz. При этом потребуется справка от банка о погашении долга и отсутствии каких-либо претензий. Срок оказания услуги через ЦОН займёт от 3 до 15 рабочих дней.

Банк не снимет обременение с залога и не даст справку, пока не получит средства в полном объёме.

Как правило, продавец-заёмщик предлагает погасить ипотеку за счёт покупателя, когда деньги для погашения вносятся в виде задатка. И здесь есть определённые риски, о которых ниже.

№4. Плюсы при покупке ипотечной квартиры

В целом покупка жилья, находящегося в залоге из-за ипотеки, несёт минимальные риски, так как банк перед одобрением ипотеки проводит детальную проверку недвижимости. Более того, вся сделка проходит под контролем банка, что обеспечивает юридическую чистоту и гарантии.

Ещё один плюс, на который указывают эксперты, состоит в том, что сделки в большинстве случаев заключаются на выгодных для покупателя условиях, так как владелец недвижимости зачастую остро нуждается в деньгах и может значительно снизить стоимость.

№5. Риски при покупке ипотечной квартиры

Основной риск для покупателя при приобретении ипотечной квартиры – это возможность столкнуться с недобросовестным продавцом, который скроет реальную сумму долга, не расскажет о просрочке, других долгах и проблемах с банком. Это не только осложнит процесс и приведёт к дополнительным тратам, но и может свидетельствовать о факте мошенничества.

После погашения ипотечного долга продавец может отказать в продаже квартиры по согласованной ранее цене, так как долг перед банком оказался выше или ему пришлось понести иные издержки. Другой вариант – продавец может не погасить кредит полностью и залог не будет снят, если сумма долга перед банком окажется недостаточной (к примеру, из-за долгов по квартплате, просрочек и пени размер долга перед банком увеличился и его не покрывает сумма, оговоренная за покупку квартиры). Это значит, что возникнут проблемы с переоформлением собственности и выселением прописанных жильцов.

Не исключено, что разрешать споры с продавцом придётся в судебном порядке.

Чтобы избежать подобных проблем, специалисты рекомендуют до заключения сделки вместе с продавцом обратиться в банк-залогодержатель и задать все интересующие вопросы ответственному менеджеру. Кроме того, подписывать соглашение о задатке и передавать сумму, необходимую для погашения ипотеки, лучше всего непосредственно в кассе банка и в присутствии менеджера, который сможет подтвердить факт передачи.