В Казахстане дорожает жильё. В чём причины и как это остановить

В этом году в Казахстане наблюдается стремительный рост цен на жильё. Повлияло, разумеется, изъятие части пенсионных накоплений из ЕНПФ, но не только – причин на самом деле много. Основная из них заключается в том, что спрос превышает предложение. И пока в стране не будет построено достаточно жилья, цены не снизятся. Об этом говорили эксперты в студии популярного ток-шоу "Неге?" на "31 канале".

По официальным данным, с начала года новое жильё подорожало на 8%, а вторичное – на 13%. Риэлтор из Алматы Дина Килыбасова не согласна с представленными властями цифрами. По её данным, наблюдается рост цен на 20-30%. В чём же причины?

1. Изъятие средств из ЕНПФ

Самой очевидной причиной заметного роста цен в этом году стало снятие казахстанцами избыточных накоплений со своих пенсионных счетов. Закон, разрешающий изымать часть пенсионных, вступил в силу в начале текущего года. С того момента люди забрали из пенсионного фонда 1,4 трлн тенге, почти все эти деньги были потрачены на недвижимость.

Экономист Максат Сералы утверждает, что из-за снятия пенсионных цены на жильё выросли в Алматы на 28%, а в Мангистауской области – на 38%.

Однако, по словам экспертов, собравшихся в студии программы "Неге?", сейчас уже этот фактор незначительно влияет на рынок, и в ближайшее время цены должны на какой-то период стабилизироваться. Возможно даже незначительное падение на 2-3%.

2. Слабая конкуренция среди строительных компаний

По словам генерального директора компании Baikadam Holding Армана Байкадама, цены на жильё в Казахстане растут давно. За последние 10 лет жилая недвижимость подорожала в четыре раза. Так что снятие пенсионных – лишь один из факторов, оказавших влияние на рынок.

Другой фактор – слабая конкуренция среди строительных компаний. Государство предъявляет застройщикам такие требования, соответствовать которым могут лишь пять самых крупных застройщиков, они и контролируют рынок.

По словам Байкадама, раньше была возможна точечная застройка. То есть можно было взять небольшой участок и построить на нем один многоквартирный дом, это было по силам и небольшим строительным организациям. Сейчас же требования властей изменились: застраивать нужно целыми районами, причём возводить не только жилые дома, но и объекты инфраструктуры.

"Вам придется взять большой участок, произвести там снос, обеспечить социальную инфраструктуру – построить детсад, школу", – поясняет бизнесмен.

Потянуть такой объём работы способны только самые сильные игроки рынка. Получается, сложилась олигополия: пятерка компаний поделила рынок.

"По сути это подавление конкуренции руками государства", – резюмировал ведущий ток-шоу "Неге?" Ерканат Копжасар.

Арман Байкадам считает, что строительство школ и детских садов – задача не бизнеса, а государства.

Кроме того, у небольших компаний есть сложности в доступе к финансовым ресурсам, говорит предприниматель. Он считает слишком высокой установленную Национальным банком базовую ставку в 9% – она делает банковские кредиты слишком дорогими. Для стимулирования рынка, полагает Байкадам, было бы разумно снизить базовую ставку до нуля. Это бы способствовало росту конкуренции на строительном рынке, увеличению масштабов строительства и снижению в итоге цен на недвижимость в Казахстане.

3. Дороговизна строительных материалов

Как рассказывает Арман Байкадам, серьёзный удар по ценам на недвижимость нанесло удорожание строительных материалов, которые преимущественно завозятся из-за рубежа. Бизнесмен считает, что нужно в Казахстане строить больше заводов по производству стройматериалов. Возможно, государству следует как-то стимулировать это направление.

"У нас цемент производят в трёх регионах – в ВКО, Туркестанской и Жамбылской областях. Туркестанский цемент весь везут в Ташкент. В Узбекистане сейчас начался строительный бум, который мы пережили в 2000-х годах. Так что наш цемент в основном едет за рубеж, как и арматура", – говорит Арман Байкадам.

Также спрос на стройматериалы вырос из-за того, что сейчас активно отстраивают Туркестан. По словам Максата Сералы, работающие там компании приезжают за стройматериалами в Алматы и берут, не торгуясь, всё, что предлагается, потому что спрос огромен. В результате, отмечает Сералы, кирпич за короткий период подорожал с 38 тенге до 65 тенге за штуку.

4. Жилья не хватает

Самая же главная причина роста цен, как заявили эксперты, – это дефицит жилой недвижимости. Казахстанцам нужно намного больше квартир, чем есть на рынке сейчас.

"В Казахстане спрос на жилье в 10 раз выше предложения", – подчёркивает Максат Сералы.

По прогнозу экономиста, в ближайшие 10-15 лет ситуация не изменится. Цены продолжат рост, хоть и будут недолгие периоды стабилизации или незначительного снижения.