Второй этап жилищной реформы: КСК лишились лазейки, на которую рассчитывали

№ 1. Какую схему пытались использовать КСК для обхода закона

После начала жилищной реформы в январе 2020 года кооперативы стали использовать схему, позволявшую обходить закон и оставлять за собой контроль над домами и финансами. В домах, входивших в состав КСК, проводились общие собрания (а иногда даже не проводились, вместо них собирали подписи), на которых выбирались простые товарищества (ПТ). Затем новые руководители – доверенные лица ПТ передавали функции по управлению общедомовым имуществом назад кооперативу.

В результате изменение формы управления в домах проходило только на бумаге, а фактически всё оставалось как прежде.

Посмотрим, почему КСК выбрали для своей схемы именно простые товарищества: 

• В отличие от ОСИ не нужна государственная регистрация, соответственно, нет контроля над достоверностью документов.
• Можно создать товарищество при большом количестве квартир / нежилых помещений в доме. Чем больше квартир, тем больше ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества и накоплений на капитальный ремонт.
• ПТ сложно открыть два банковских счёта на дом. Для открытия счетов в банке доверенное лицо ПТ было обязано предоставить письменную доверенность от каждого собственника. Это требование закона в современных реалиях при большом количестве собственников ограничивало его исполнение. Поэтому ежемесячные платежи собственники перечисляли на банковский счёт КСК.   

№ 2. Как остановили реализацию схемы 

Государство внесло поправки, которые сделали невозможным реализацию схемы обхода закона и снизили коммерческую привлекательность ПТ.

Посмотрим, какие поправки на это работают:

• Ограничено число квартир для создания простого товарищества (ПТ). Теперь создать простое товарищество в доме будет возможно, если число собственников не превышает 30. 
• Для небольших домов вместо ПТ внедрена новая форма управления – НСУ. Создать НСУ возможно только в домах, где число собственников не превышает 16.
• В жилищной сфере открыть / зарегистрировать любую форму кооператива стало невозможно. Парламент закрыл юридическую лазейку, которая позволяла существовать потребительским жилищным кооперативам (ПКСК) и чем в дальнейшем намерены были пользоваться некоторые председатели КСК. Теперь регистрация новых ПКСК невозможна. До 1 июля 2023 года ранее работавшие кооперативы должны быть ликвидированы.  

Поправки были внесены не только в закон "О жилищных отношениях", но и в другие законы, в том числе в  Гражданский кодекс РК. 

№ 3. Какие изменения касаются денег собственников

Государство многое сделало для защиты средств собственников от хищений. Прежде всего закон обеспечил прозрачность финансовой деятельности новых структур ОСИ / ПТ. Покажем инструменты, которые для этого были включены в законодательство: 

1. Запрет открывать один банковский счёт на несколько домов. В законе "О жилищных отношениях" установлено требование к новым руководителям открыть в течение 15 календарных дней на один дом два банковских счёта.
2. Запрет использовать только один банковский счёт на дом. Каждый из двух счетов должен использоваться только для целей, установленных законом: текущий банковский счёт, куда будут поступать ежемесячные платежи от собственников на содержание и управление общедомовым имуществом, и сберегательный счёт, куда будут поступать ежемесячные взносы собственников для накоплений на капитальный ремонт.
3. Временная управляющая компания обязана открывать два счёта в банке на каждый дом. Если собственники не смогли на общем собрании выбрать у себя в доме форму управления: ОСИ или ПТ, то жилищная инспекция получила право назначить временную управляющую компанию. Срок её полномочий ограничен одним годом.  
4. Новые обязательства для руководителей. Председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества (ПТ) обязаны ежемесячно предоставлять всем собственникам информацию о движении денег по текущему счету и расходовании средств. Место размещения выбирается общим собранием собственников. При обращении владельца недвижимости руководство должно предоставить ему сведения о сумме накоплений на капитальный ремонт общедомового имущества, которые были им перечислены.
5. Изменена периодичность формирования отчётов по доходам и расходам руководителями домов. Вместо ежеквартальных председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ должен предоставить собственникам отчёт о доходах и расходах за прошедший месяц. Информация может быть размещена в социальных сетях (домовой чат), на доске объявления либо предоставлено лично в руки, отправлена на электронную почту. Требование предоставить и утвердить на общем собрании годовой отчёт осталось в силе.
6. Прозрачность деятельности закреплена законом. Руководитель ОСИ / ПТ по письменному заявлению собственника обязан предоставить копии финансовой документации. К ним относятся: первичные учётные документы, финансовая отчётность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам, а также документы, касающиеся ежемесячных и годового отчётов. Копии предоставляются в бумажном и / или электронном виде. Срок исполнения – 15 календарных дней.

№ 4. Какие ещё изменения полезны собственникам

Теперь закон содержит требование к председателю КСК при переходе дома к новым формам управления (ОСИ, ПТ) перечислить накопления на капитальный ремонт на банковский счёт новой структуры. Срок исполнения – 10 рабочих дней.