Каково будущее заброшенных зданий Алматы: реновация, снос или сохранение истории

С одной стороны, в Алматы, как в одном из самых быстрорастущих мегаполисов Центральной Азии, не хватает свободных территорий под строительство жилых многоэтажек, торговых центров или паркингов. С другой, в казахстанском городе немало заброшенных или ветхих строений, которые нуждаются в рачительных хозяевах.

Ограничения в виде гор на юге и нехватка свободных территорий в центральной части города осложняют естественный прирост населения и миграция казахстанцев из регионов. Всё это делает реновацию и восстановление старых зданий всё более актуальной альтернативой традиционному девелопменту, утверждают эксперты.

Эксперты рассказали корреспонденту Informburo.kz об успешных и не очень примерах реновации зданий в Алматы, как изменить будущее старых уголков города способен генплан и почему этого не происходит.

Снос или реновация

Причин появления заброшенных зданий даже в таких активно развивающихся городах, как Алматы, немало, считают урбанисты. Это и природные бедствия или техногенные аварии, и внезапное банкротство или смерть владельца здания, и отказ от реализации проекта по какой-либо причине (например, могут быть и конструктивные недочёты строения).

"Если здание плохо построено, то возможны снос и новая стройка. Если есть проблемы с юридической стороной, то судятся и оживляют здание по-новому. Но хочу отметить, в Алматы немного заброшенных зданий, поскольку в городе наблюдается огромный спрос на земельные участки под строительство", – считает архитектор-урбанист, автор YouTube-канала GradoBlog Almaty Владислав Филатов.

К заброшенным объектам урбанист отнёс старые промышленные помещения, которых раньше было немало. Но подавляющая их часть, отметил спикер, уже занята действующим бизнесом.

Он привёл известные ему удачные примеры реновации зданий в Алматы.

Прежде всего это достройка ранее заброшенного здания на пересечении улиц Жандосова и Манаса. Сейчас там расположен IT-вуз. Второй удачный пример – торговый дом Март в Турксибском районе. Там было военное производство, которое свернули после развала СССР.

Третьим успешным примером реновации блогер назвал перестройку заброшенного здания на пересечении улиц Кабанбай батыра и Шарипова, где сейчас располагается частная школа Prometheus School.

В качестве менее удачного примера использования заброшенных зданий он назвал заброшенное прежде строение на Толе би и Сейфуллина, где в конце концов владельцы смогли достроить лишь одну секцию заброшенного здания. Но при этом остаётся другая, до сих пор не введённая в эксплуатацию.

"Вопрос с изменением назначения ранее заброшенных зданий я не считаю проблемным, поскольку здание должно быть занятым и работать на общество. Главное, чтобы вид деятельности не спорил с конструктивной схемой здания и не создавал проблемы для окружающих", – отметил Владислав Филатов.

Всё дело в локации

Заброшенные здания могут обладать неочевидным потенциалом, они находятся в локациях с устоявшейся инфраструктурой и развитой транспортной доступностью, а при правильном подходе могут стать как коммерчески успешными, так и знаковыми проектами города, считает консультант Colliers Kazakhstan Али Орынбаев. Он добавил, что наиболее частой причиной появления заброшенных зданий являются юридические сложности.

"Также на это может влиять изменение градостроительных норм, когда, скажем, промышленную зону переводят в жилую, делая прежнее целевое использование невозможным. Однако даже обветшавшее здание в интересной локации сохраняет потенциал – при грамотной реконцепции оно может обрести новое назначение и рыночную востребованность", – объяснил эксперт.

Локацию он назвал решающим фактором успешности едва ли не любого проекта реновации. Даже если здание технически устарело, участок, на котором оно стоит, может быть крайне ценным. При этом объект в заброшенном состоянии снижает стоимость самой земли, что является возможностью для выгодной сделки и дальнейшего развития проекта.

Он объяснил, что реновация таких объектов требует комплексного подхода. Важно не только оценить стоимость и техническое состояние здания, но и провести анализ рыночного спроса, понять, как изменилась структура района, какие сегменты недвижимости испытывают дефицит предложения и что именно может стать востребованным в данной локации. Преобразование заброшенного здания в точку притяжения – задача непростая, требующая стратегического мышления, архитектурного разнообразия и социальной ответственности.

В свою очередь Али Орынбаев назвал несколько успешных примеров такой трансформации заброшенных зданий в Алматы. Так, на месте заброшенного Дворца спорта, который долгие годы пустовал, сегодня расположен один из самых популярных торговых центров города – Dostyk Plaza. Этот проект стал доказательством того, как правильно реализованная реновация способна полностью изменить восприятие локации и дать ей новую жизнь.

Представитель Colliers Kazakhstan напомнил о ещё одном примере – проекте PlatformA. Здание, в какой-то момент практически потерявшее своё историческое значение, было восстановлено с учётом современных реалий и стало одним из самых востребованных коммерческих пространств в сегменте общепита. В нём удалось сохранить дух и эстетику старой Алма-Аты, дополнив её современным функционалом. Это позволило проекту обрести уникальность, которую сложно было бы достичь при строительстве с нуля. 

Интересный кейс – коворкинг "54", который был реализован в здании бывшего административного объекта. Благодаря адаптации под современные потребности и сохранению индустриального стиля, проект стал успешным примером адаптивного девелопмента.

Среди ожидаемых к запуску проектов эксперт назвал реставрацию исторического кафе "Акку", расположенного в золотом квадрате Алматы. Восстановление таких объектов – это не только забота о культурной памяти, но и возможность создать уютное узнаваемое пространство с высокой эмоциональной ценностью. Также завершается реконструкция здания кинотеатра "Целинный", который долгое время находился в стадии замороженной стройки.

"Не все примеры реновации одинаково успешны. История кинотеатра "Алатау" остаётся болезненной страницей в градостроительном развитии города. Построенный в 1960 году, он стал одной из ключевых культурных локаций Алматы. В 2000-х была проведена реконструкция с сохранением фасада, но в 2014-м здание утратило статус памятника архитектуры, что позволило снести его. Это решение вызвало волну общественного недовольства – для многих алматинцев кинотеатр был не просто зданием, а частью личной и коллективной памяти", – напомнил Али Орынбаев.

Старый терминал аэропорта Алматы, построенный в 1936 году, был признан памятником архитектуры и внесён в список объектов историко-культурного наследия города. В 2022 году здание демонтировали в связи со строительством нового международного терминала. Для сохранения архитектурного наследия принято решение о воссоздании терминала в виде копии на новом месте, примерно в 470 метрах южнее оригинального расположения. Работы по переносу начались в сентябре 2022 года, но объект ещё не сдан в эксплуатацию.

Сегодня в Алматы насчитывается свыше 1300 ветхих и аварийных зданий, многие из которых расположены в центральных районах города. При продуманном подходе к реновации такие объекты могут обрести новую жизнь в виде культурных пространств, бутиков, коворкингов или апарт-отелей, сохранив при этом свой архитектурный облик и историческую атмосферу.

Однако в Алматы остаётся значительное количество объектов, которые так и не были завершены и введены в эксплуатацию, со временем превратившись в долгострои и оказавшись заброшенными. Среди них – амбициозный Kempinski Grand Asia, строительство которого завершено на 85%, но проект заморозили. Также стоит отметить отель Medeu Park Hotel, расположенный рядом с высокогорным катком "Медеу", и ещё один гостиничный объект на реке Есентай, сданный в черновой отделке ещё в 2017 году, но так и не получивший дальнейшего развития.

Реконструкция устаревших зданий – это естественный шаг в развитии города, где старые объекты теряют свою первоначальную функцию, но могут быть адаптированы под современные нужды. Это позволяет сохранить историческое наследие, улучшить инфраструктуру и стимулировать экономическое и культурное возрождение районов, превращая старые здания в новые функциональные пространства.

Таким образом, реновация заброшенных и недействующих зданий в Алматы становится не просто альтернативой новому строительству, а стратегическим направлением городского развития. В условиях ограниченного земельного ресурса, высокой плотности центра и растущего спроса со стороны рынка такие объекты приобретают особую значимость. Грамотная работа с ними – это не только вопрос архитектурного и экономического переосмысления, но и возможность укрепить историческую преемственность городской среды.

Примеры успешных трансформаций показывают, что даже утратившие актуальность постройки могут стать драйверами новых смыслов, форматов и точек роста, если подойти к ним с профессиональной ответственностью и уважением к контексту, добавил эксперт.

Об истории города и заброшках

В новом генплане Алматы отдельным блоком был выделен исторический центр, что высоко оценили старожилы города. Но пока изменений в этой связи не видно.

"Эта идея мне очень и очень нравится, но она никак не повлияла на сохранение старых заброшенных зданий. Я не считаю, что все старые здания следует сохранять. Город должен развиваться, это однозначно. Но и сносить всё подряд, не задумываясь о том, что из этого здания можно сделать, как его привязать к окружающей территории, неправильно. Да это даже экономически нецелесообразно", – считает экскурсовод и краевед Евгения Морозова.

Спикер много путешествует по разным странам и рассказала, что во многих поездках она наблюдала (например, в Узбекистане), как старые здания реставрируют, дают им новую жизнь, преобразуя их в гостиницы, рестораны, театры.

В Казахстане такого опыта почти нет.

"Как мне кажется, наш бизнес даже не понимает ценность тех зданий, которые берёт в аренду. Пример тому – здание, расположенное на пересечении улиц Пушкина и Гоголя, где сейчас расположен KFC. "Благодаря" переделке фасада здания его вывели из списка исторических зданий Алматы, куда оно раньше входило. Считаю преступлением, что это здание было таким образом обезображено. Я лично туда не хожу и другим не советую. Если бы к этому историческому зданию отнеслись с любовью, я бы ходила туда просто для того, чтобы поддержать бизнес", – объяснила свою позицию Евгения Морозова.

Есть несколько исторических зданий, которые после переделки стали только хуже. Например, гостиница "Жетысу", в которой когда-то жил Лев Троцкий (один из вдохновителей и лидеров революций 1905 и 1917 годов. – Ред.). Это один из трёх адресов Троцкого в Алма-Ате.

"Поверьте, не 5–6 человек, которые знают имя Троцкого, приезжают сюда посмотреть на эти здания, окунуться в историю. Это очень интересный объект для многих иностранных туристов, не только российских или из постсоветских государств. Сюда приезжают туристы и из далёкого зарубежья, для которых имя Троцкого интересно и важно. Они просят: "Покажите нам историю". И мы показываем. Но дом выглядят совершенно не так, как на архивных фото. Сейчас это обычное серое скучное здание", – рассказала собеседник.

По её мнению, при желании историческое здание можно было хотя бы отремонтировать таким образом, чтобы оно сохраняло свой исторический облик. И привела другой пример – здание Аптеки №2.

Это тоже историческое здание, считает Морозова. Оно сохранилось, находится в частных руках. Но не является памятником, и его владельцы не хотят, чтобы оно стало таковым. Потому что для них это очень хлопотно и ко многому обязывает. Поэтому просто не хотят. Но без их разрешения это никто сейчас не может сделать.

"Это здание бесконечно перестраивают как хотят, открывают и закрывают окна, красят в любые цвета. Эти моменты, конечно, должны просчитывать, в том числе и в акимате. Власти должны понимать, что последовательные решения по сохранению исторических обектов в Алматы способны привлекать сюда большее количество туристов, работать на экономику города. Пока же мы, к сожалению, всё чаще и чаще слышим, где же ваши старые здания, где свидетели того, что городу много лет", – добавила алматинка.

Похожая история и у зданий эпохи советского модернизма. Например, три 12-этажных здания на проспекте Достык (в прошлом – проспект Ленина), известные среди горожан как "Три богатыря". Они были введены в эксплуатацию в 1970-м, в год 100-летия Ленина, и когда-то являлись украшением проспекта, а сейчас выглядят "как страшилище". Жители самого дома делают его удобным для себя, не учитывая внешний вид зданий на проспекте. И городские власти никак на это не реагируют.

Тот самый архитектурный код, о котором мы очень много говорим, почему-то не работает, продолжила краевед.

Наверное, самый яркий момент – дом купца Шахворостова на Айтеке би и Назарбаева. В нем когда-то размещалось консульство Франции, а сейчас просто офисы. Оно до сих пор закрыто просто забором "по непонятному решению неизвестно кого". Когда в Алматы массово убирали заборы, этот забор почему-то не тронули. Хотя само здание находится в центре города и должно быть открытым для жителей и гостей мегаполиса.

"Если бы заброшки оказались в чьих-то умелых руках, из них можно было бы сделать очень интересный проект. Далеко не все хотят жить в высотных пятизвёздочных гостиницах. Большинство путешественников, приезжающих в Алматы, хотят почувствовать дух города, пожить в здании, которому 80–100 лет, чтобы оно выглядело как здание соответствующей исторической эпохи. По моему мнению, наш город может и должен быть комфортным и при этом сохранять дух эпохи. Не надо из всех зданий делать музеи, они могут приносить пользу, деньги, потому что крепкие, красивые и исторические", – резюмировала Евгения Морозова.