Последние три года ипотечный рынок Казахстана растет за счёт госсредств

Ключевые тенденции периода

• Несмотря на растущие объёмы выдачи ипотеки в январе – мае текущего года (592 млрд тенге против 216,3 млрд тенге за пять месяцев 2020 года и 270 млрд тенге за 5 месяцев 2019 года), темпы роста ипотечного портфеля снижаются за счет существенного объёма погашений (483 млрд тенге), осуществляемых в рамках досрочного изъятия пенсионных накоплений.
• Учитывая, что рынок ипотеки рос в условиях пандемии в прошлом году, замедление темпов выдач ипотечных кредитов наблюдалось лишь в период локдауна (с марта по май), однако с июня темпы восстановились до докарантинного уровня.

• В динамике последних 5-6 лет общий ипотечный портфель банков вырос в 2,8 раза, с 900 млрд тенге до 2,5 трлн тенге – на фоне растущего спроса со стороны населения, стимулируемого льготными ипотечными госпрограммами "7-20-25" и "Баспана хит", доступными программами кредитования Отбасы банка, а также социальными программами кредитования для различных групп населения.
• Ключевыми игроками рынка ипотечного кредитования, помимо Отбасы банка (доля рынка 56%), являются Сбербанк (16%), БЦК (13%) и Халык банк (9%), при этом БЦК достиг наилучших результатов по реализации программы "7-20-25", тогда как по "Баспана хит" отмечена лидирующая позиция Сбербанка.

• На фоне реализации госпрограмм ставка по ипотечным кредитам снизилась с 9,6% в январе 2015 года до 8,3% в мае 2021 года.

• Спрос на ипотеку в регионах страны, помимо государственного стимулирования, обусловлен ростом численности населения (города Нур-Султан и Алматы, а также Мангистауская область) и увеличением инвестиций в жилищное строительство (Алматинская, Мангистауская, Актюбинская и Туркестанская области, а также города Нур-Султан, Алматы и Шымкент).

Резюме

Регионы страны имеют неравномерное распределение в портфеле ипотеки, демонстрируя высокую концентрацию в крупных городах – Нур-Султан и Алматы – 52% рынка. Четверть рынка ипотеки приходится на Мангистаускую, Актюбинскую, Восточно-Казахстанскую и Карагандинскую области и город Шымкент; в портфеле на долю областей приходится от 4 до 6%.  Темпы роста ипотечного кредитования в данных регионах и городах достигали от 23 до 48% в 2020 году.

Высокий спрос со стороны населения, обусловленный действием госпрограмм по приобретению жилья, и расширение кредитования со стороны Отбасы банка существенно оживили рынок жилья. Стоимость недвижимости, несмотря на пандемию и снижение деловой активности в стране, выросла в 2020 году на первичном рынке на 5%, на вторичном рынке – на 14%. В текущем году рост цен на жилую недвижимость продолжается на фоне изъятий пенсионных средств. По данным ЕНПФ на конец июня 2021 года, на покупку недвижимости и погашение ипотечных займов переведено свыше 1,5 трлн тенге. Средняя сумма единовременных выплат составила 4,6 млн тенге, при этом наибольшее количество выплат отмечено на западе Казахстана – в Мангистауской и Атырауской областях, а также городах Алматы и Нур-Султан.

Данные меры, безусловно, повлияли на рост цен: с января по май цены на первичное жилье выросли на 9%, на вторичное жилье – на 16%.  Более высокий рост цен на вторичном рынке жилья обусловлен ценовой разницей между первичным и вторичным жильём, которая составляет на текущий момент 25-27% в пользу первичного жилья (в 2019 году ценовая разница между жильём составляла 46%). Следует также напомнить о влиянии инфляционных процессов в стране, в особенности на первичном рынке жилья, в результате чего ценовая политика строительных компаний меняется с ростом цен на стройматериалы и услуги компаний.

По мере снижения эффекта от притока пенсионных средств рост активности и темпы прироста цен на рынке замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием рыночных факторов – соотношения спроса и предложения. Однако, учитывая фактор внешнего инфляционного давления, обусловленного ростом мировых продовольственных цен и высокую долю импорта стройматериалов, вероятность снижения стоимости первичного жилья видится маловероятной.

Читайте также: Жильё продолжает дорожать в Казахстане. Как эксперты объясняют рост

Завершение льготных программ кредитования "7-20-25" и "Баспана хит", по данным регулятора, не отразится на доступности ипотечного кредитования.  С июня текущего года большинство банков прекратили приём заявок по программе "Баспана хит" на фоне исчерпания лимита по программе.  Напомним, лимит программы в 600 млрд тенге будет освоен до конца 2021 года. С учётом спроса и роста темпов ипотечного кредитования, программа "7-20-25" будет завершена до конца 2022 года после освоения выделенного лимита в 1 трлн тенге.

Читайте также: Что происходит на рынке жилья после отмены льготной ипотеки "Баспана хит"

Постепенный выход государства из программ кредитования уступит место рыночным принципам; помимо этого, государственная жилищная политика по обеспечению населения жильём будет также реализовываться Отбасы банком.

Высокие темпы кредитования, наблюдаемые на рынке жилья в течение последних двух лет, могут создавать дополнительные риски в будущем. В связи с этим постепенное сворачивание государственных программ должно сбалансировать ситуацию. Рынок ипотеки продолжит расти естественными для него темпами роста, где фактором роста рынка останется имеющийся спрос со стороны населения.