Конаев, Семей, Жезказган три года спустя. Как изменились новые административные центры

Прошло три года с момента образования в Казахстане трёх областей и их административных центров.

В марте 2022 года в своём Послании президент Казахстана озвучил инициативу о создании трёх областей – Абай, Жетысу и Улытау. Таким образом появились четыре старых-новых областных центра – Семей, Талдыкорган, Жезказган и Конаев (центр Алматинской области). Дело в том, что три области и их центры образовывались в административных границах упразднённых в 1997 году Семипалатинской, Талдыкорганской и Джезказганской областей. А вот центром Алматинской стал город-курорт Капшагай, который переименовали в память о создателе ГЭС и города на водохранилище, советском общественном деятеле, долгое время руководившем Казахской ССР, Динмухамеде Кунаеве.

Указ о создании областей был подписан в мае 2022-го и вступил в силу в июне того же года. Эти административно-территориальные преобразования стали частью стратегии социально-экономического развития регионов и повышения их инвестиционной привлекательности.

Присвоение городу статуса областного центра практически всегда сопровождается ростом государственных инвестиций в инфраструктуру, в том числе в строительство новых транспортных узлов и социально-значимых объектов. Инвестиции становятся фундаментом для роста спроса на недвижимость как со стороны населения, так и бизнеса. Рост строительства – логичный этап этой трансформации.

Редакция Informburo.kz разбиралась с экспертом, как изменились цены на первичное, вторичное жильё и арендную плату в трёх областных центрах – Конаеве, Семее и Жезказгане с июля 2022 года по май 2025-го.

Первичка подросла

"В Конаеве и Жезказгане строительство нового жилья фактически стартовало только в 2023 году. Это объясняется необходимостью проектирования, прохождения процедур утверждения и подготовительной работы для начала строительства. В первые полтора года после административной реформы рынок новостроек в этих городах был крайне ограничен: в Конаеве был доступен всего один жилой комплекс, в Жезказгане – жильё по государственной программе "Нұрлы жер", – объяснил аналитик консалтинговой компании Colliers Kazakhstan Жангир Бердалиев.

По данным аналитика, средняя цена за квадратный метр в Конаеве в 2023–2024-м осталась без изменений, поскольку в городе был лишь один новый ЖК. Уже в 2024–2025-м за счёт новых предложений на рынке рост показал 9%, достигнув 417 962 тенге за кв. м.

В Жезказгане активизация застройки также началась в 2023 году, но в основном через государственные субсидии. И если средняя цена в 2023-м была на уровне 160 тысяч тенге (по программе "Нұрлы жер"), то в 2025-м она выросла до 397 692 тенге за кв. м.

Рынок первичного жилья в Семее оказался наиболее динамичным: в июле 2022 года – 281 177 тенге за кв. м, в мае 2025-го – 453 834 тенге за кв. м. Общий рост за период составил 61,4%.

На вторичном рынке

На фоне образования новых административно-территориальных центров появились спекулятивные скачки цен на вторичном рынке, отметил Жангир Бердалиев. Активнее всех отреагировали риелторы Конаева – нынешнего центра Алматинской области и наиболее приближенного к крупнейшему городу Казахстана – Алматы.

Буквально в течение недели после подписания президентом РК указа о новом статусе города цены на однокомнатные квартиры подскочили с 7 до 11 млн тенге, на трёхкомнатные – с 12 до 20 млн тенге.

Впрочем, как считают специалисты, краткосрочные скачки не оказали существенного влияния из-за отсутствия спроса на выросшие в цене предложения.

Вторичный рынок в Конаеве отличается стабильностью, но не активностью. Рост за три года не превысил 7%. 

В том же Жезказгане рост составил 23%. Эксперт назвал этот рост "умеренным, сдерживаемым низкой деловой активностью и малым притоком населения".

Наконец, устойчивый рост средних цен на фоне переноса административного центра показал Семей с показателем в 430 660 тенге за кв.м.

Аренда как индикатор реального спроса

Цены на аренду жилья – один из лучших индикаторов изменения миграционной активности, бизнес-среды и спроса на краткосрочное жильё, считает аналитик Жангир Бердалиев. Этот рынок очень чувствителен к изменениям деловой и миграционной активности, отражая рост мобильности населения и спроса на специалистов, приезжающих в связи с новыми проектами и появлением рабочих мест.

На рынке аренды наибольший рост показали цены в Жезказгане – 142%, или до 4000 за кв. м. Цены приблизились к уровню цен за аренду жилья в городах республиканского значения.

Значительный рост показали цены за аренду жилья в Семее. Цена за квадратный метр выросла на 92,5%, достигнув значения в 3438 тенге.

В Конаеве рост цен на арендованное жильё оказался самым скромным с момента приобретения статуса областного центра – с 2900 до 3600 тенге за кв. м. Это составило 25,6%.

О развитии инфраструктуры

Получение статуса областных центров предполагает масштабные инвестиции в развитие инфраструктуры. В каждом из трёх новых региональных центров – Конаеве, Семее и Жезказгане – последние два года наблюдается активизация капитальных вложений в строительство социальных, спортивных и культурных объектов., обратил внимание спикер.

В качестве одного из ключевых проектов Конаева можно назвать давно ожидаемое строительство академического городка. Впервые об этом проекте заговорили ещё в 2022-м. В 2023 году Министерство науки и высшего образования РК утвердило план поэтапного переноса вузов и строительства кампусов на территории города. Под проект выделено 100 гектаров земли, он станет ядром будущего научно-образовательного кластера региона.​

Также в мае 2024 года в Конаеве открылся региональный IT-хаб Alatau Hub – 14-й по счёту под управлением Astana Hub. Центр создан для поддержки стартапов, проведения воркшопов, хакатонов и продвижения цифрового предпринимательства. Он стал важным элементом для формирования технологической экосистемы Алматинской области.​

Дополнительно рядом с Конаевом реализуется проект строительства нового мегаполиса – города Алатау. Создана специальная экономическая зона для привлечения инвестиций. 

В рамках развития спортивной инфраструктуры в Конаеве в 2024 году открыт многофункциональный спортивный комплекс площадью 1,4 гектара. Он включает воркаут-зоны, баскетбольные и футбольные площадки, залы для кроссфита и настольного тенниса. 

Важным направлением развития Конаева является логистическая инфраструктура. В индустриальной зоне "Жетыген" планируется строительство складских комплексов класса "А" по принципу Build-to-Suit. Это позволит создать современную логистическую инфраструктуру, способную существенно повысить пропускную способность региона.​

"В центре Улытауской области – в Жезказгане – реализуется несколько инициатив по улучшению социальной инфраструктуры. К примеру, в 2024 году открыт Физкультурно-оздоровительный комплекс "Жігер", рассчитанный на поддержку широкого спектра спортивных дисциплин – от единоборств до игровых видов спорта", – отметил спикер.

Параллельно ведётся строительство жилых домов по улицам Алашахана и Гагарина. Это первый этап формирования нового жилого массива в центральной части города.​ Также в регионе ведётся проработка создания индустриального парка, целью которого станет развитие малого и среднего бизнеса и диверсификация экономики области.​

И Семей активно развивает спортивную и жилую инфраструктуру. В 2023 году началась реализация проекта нового стадиона, соответствующего международным стандартам. Объект предназначен как для профессиональных футбольных матчей, так и для массовых мероприятий.​

Одновременно продолжается реконструкция стадиона "Спартак", одного из главных спортивных объектов города, включая обновление трибун и инфраструктуры.​

Для развития жилой инфраструктуры в Семее реализуют госпрограмму "Нұрлы жер", а также частные проекты по строительству новых жилых микрорайонов с комплексной застройкой.​

В сфере логистики компания ТОО "Grata Company" занимается проектированием и строительством логистических комплексов и складских терминалов в Семее. Это будет развивать транспортную инфраструктуру и увеличивать грузооборот региона.​

"Реализация инфраструктурных и капитальных проектов – это фундамент для дальнейшего роста инвестиционной привлекательности новых областных центров и это обязательно повлияет на состояние и перспективы рынка недвижимости. Наиболее заметная положительная динамика зафиксирована в Семее, где запуск ключевых объектов инфраструктуры совпал с оживлением как на первичном, так и вторичном рынке. Конаев и Жезказган, в которых фаза активного строительства началась чуть позже, также демонстрируют устойчивые признаки роста, особенно в сегменте нового жилья", – уверен спикер.

Приобретение статуса областного центра уже оказало ощутимое влияние на развитие рынка недвижимости. Но этот эффект проявляется не одномоментно, а через реализацию инфраструктурных, социальных и инвестиционных инициатив. Именно наличие таких проектов становится базой для устойчивого роста и повышает долгосрочную привлекательность этих городов как для проживания, так и для вложений капитала, считает Жангир Бердалиев.