За чей счёт банкет? Почему снижение ипотечных ставок в Казахстане пришлось отложить

Фото Depositphotos.com
Фото Depositphotos.com
Попытка резко снизить ипотечные ставки вызвала панику: банки свернули кредиты, регулятор отступил. Эксперты считают, что решение было популистским.

9 июня АРРФР объявило о решении снизить максимальный процент по ипотечным займам в Казахстане с 25 до 20%. Менее чем через 10 дней госорган сам же отменил это решение. В итоге снижение предельной годовой эффективной ставки АРРФР отложило до ноября текущего года. Там объяснили перенос операционной неготовностью банков перейти на новые требования.

"Проект постановления разработан в целях предоставления банкам второго уровня времени для подготовки к предстоящему изменению предельного размера ГЭСВ по ипотечным займам. Это позволит адаптировать внутренние учётные и операционные системы банков, пересмотреть условия по текущим и новым ипотечным продуктам, а также внести необходимые изменения во внутренние нормативные документы", – сказано в сообщении финрегулятора.

Позже в Казнете появилась непроверенная информация о том, что банки якобы приостановили ипотечные программы.

Советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко подтвердила, что после объявления об ужесточении условий часть банков приостановила выдачу ипотеки.

"Часть же пересмотрела свои условия и продолжила работу, но уже с новыми требованиями к залогу и заёмщикам", – сказала она.

"В целом на рынке существенных изменений не произошло: цены на недвижимость остались стабильными. Рынок недвижимости инертный, он реагирует на любые изменения с большой задержкой, потому что жильё – это дорогой и долго реализуемый товар", – пояснила спикер.

АФК против

На вопрос Informburo.kz наблюдалась ли заморозка ипотечных продуктов в БВУ на прошлой неделе, в Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) ответили, что не владеют такой информацией.

В то же время там признали, что ассоциация возражала против этой меры, поскольку любые изменения в параметрах регулирования должны основываться на принципах сбалансированности, открытого диалога с участниками рынка и тщательной оценки последствий для будущей доступности жилищных займов, интересов кредиторов и заёмщиков.

"Мы считаем, что любые изменения в регулировании необходимо рассматривать с учётом текущей рыночной ситуации и тщательной оценки их последствий. Сегодня на ипотечном рынке доминируют государственные программы, тогда как рыночная ипотека остаётся слабо востребованной", – сказали финансисты.

По данным АФК, в апреле на льготную ипотеку приходилось 77% от всей выдачи жилищных займов, оставшаяся небольшая доля (23%) – на рыночные продукты. Основными получателями рыночной ипотеки становятся те заёмщики, которые не подходят под условия льготных программ (из-за превышения максимального лимита займа, наличия недвижимости в собственности за последние пять лет и других ограничений).

"Предлагаемое снижение этого порога без учёта совокупных затрат кредиторов может привести к снижению и без того небольшого рыночного предложения на ипотечном рынке. Фактически оставшийся спред в размере 3,5% между базовой ставкой (16,5%) и новой предельной ГЭСВ (20%) является критически недостаточным. Он не способен покрыть высокую стоимость фондирования для банков, кредитные риски, значительные операционные затраты, а также потенциальные расходы, связанные с высокой регуляторной неопределённостью", – заявили в АФК.

По мнению экспертов объединения, ипотечное кредитование для банков рискует стать убыточным.

"Это в свою очередь неизбежно повлечёт за собой сворачивание ряда рыночных ипотечных программ и значительное сокращение общего предложения вне рамок льготного кредитования. В таких условиях усилится уже существующий дисбаланс в сторону госпрограмм, что лишь усугубит проблему".

На взгляд финансистов, реальная доступность ипотеки для широких категорий населения, не попадающих под госпрограммы, напротив, будет существенно снижаться и может привести к ещё большему искажению рынка и ограничению конкуренции.

Спонтанный подход 

Ассоциация позитивно отнеслась к решению отложить снижение ставки. Решение, как пояснили в АФК, позволяет сохранить действующие рыночные продукты, продолжить выдачу ипотек без резкого роста отказов, а также обеспечивает предсказуемость для строительного сектора и покупателей жилья. В ассоциации надеются, что это создаст окно для проведения всестороннего анализа, обсуждения с профессиональным сообществом и выработки более устойчивых механизмов регулирования, которые не подрывают небольшую долю рыночной ипотеки и не сужают возможности населения, не попадающего под условия госпрограмм, по приобретению жилья.

Вместе с тем в последние месяцы на рынке наблюдается тенденция к небольшому постепенному росту ставок по займам. Это во многом отражает отложенную во времени реакцию на мартовское повышение базовой ставки (с 15,25 до 16,5%), текущие ожидания участников относительно будущей динамики стоимости ресурсов и общую макроэкономическую конъюнктуру.

"Мы пока не видим прямой связи, но неопределённость в отношении регуляторных подходов, включая вопросы по уровню предельной ГЭСВ, налогообложению, требованиям к капиталу и формированию резервов, безусловно, может усиливать осторожность со стороны кредиторов и закладываться в стоимость заимствований. Зачастую кредиторы стремятся заранее учитывать потенциальные издержки и риски, связанные с изменением регуляторных условий, что также влияет на уровень предлагаемых ставок в моменте", – пояснили в АФК.

В АФК заверили, что банковский сектор в любом случае будет соблюдать требования законодательства и адаптироваться к установленным регулятором срокам.

"Однако последствия таких изменений отразятся не столько на самих банках, сколько на динамике ипотечного рынка и, в частности, на группе заёмщиков, не подпадающих под условия госпрограмм. Именно эти заёмщики, а также сегмент жилья, который они приобретают (как правило, это объекты на свободном рынке), могут пострадать больше всего", – предупредили они.

При этом представители АФК не исключают, что вопрос о целесообразности сроков и параметров снижения ГЭСВ может быть вновь поднят для обсуждения. Поскольку строительная отрасль быстро растёт (+15,4% в целом, жилищное строительство +5,7%), поставлена амбициозная задача по вводу 19 млн квадратных метров жилья в этом году (против 16 млн годом ранее), сужение доступа к рыночной ипотеке может создать серьёзный дисбаланс между предложением нового жилья и реальным спросом, особенно вне госпрограмм.

Запросы рынка

Вместо административного ограничения ставок более эффективными и устойчивыми мерами в АФК считают инициативы, направленные на системное снижение стоимости фондирования для банков.

"Это достигается прежде всего через усиление борьбы с инфляцией, что позволит Нацбанку снижать базовую ставку, и, следовательно, общую стоимость денег в экономике. Также критически важно стимулировать долгосрочное фондирование в нацвалюте, что обеспечит банкам более стабильные источники ресурсов для долгосрочных кредитов, таких как ипотека. Комплексное улучшение благосостояния казахстанцев через рост реальных доходов и снижение инфляции также естественным образом повысит их платёжеспособность и доступность кредитов".

Резюмируя предложения АФК, можно сказать, что для банков важно, чтобы правила на рынке были понятными и не менялись неожиданно. Перед тем как вводить новые требования, нужно заранее обсуждать их с банками и другими участниками рынка, чтобы находить разумные и выгодные для всех решения. Это помогает банкам планировать свою работу, создавать стабильные ипотечные продукты и думать на долгосрочную перспективу.

О популизме

Экономист Бауржан Маденов задаётся вопросом, который, на его взгляд, является ключевым – за чей счёт будет снижаться ставка?

"Если бы эту ставку субсидировало государство, это уже другой разговор. В таком случае, вероятно, банки бы пошли навстречу, поскольку часть их расходов взяло бы на себя государство", – пояснил он.

Экономист разделяет мнение рынка о том, что при марже всего в 3% банкам невыгодно выдавать ипотеку под 20%, поскольку финансовые институты привлекают деньги минимум под 15–17% годовых.

"У банков есть расходы: содержание штата, аренда офисов, операционные издержки. Плюс в ипотеке всегда присутствуют риски просрочек, и эти риски банки тоже закладывают в стоимость кредита", – отметил Маденов.

Экономист предполагает, что, возможно, изначально вопрос был недостаточно проработан, и стороны не согласовали, за счёт каких механизмов должно быть обеспечено снижение ставки.

"Возможно, агентство и Нацбанк в данном случае немного поторопились с решением. То, что они сейчас говорят о возвращении к вопросу осенью, скорее всего, означает, что за это время они должны доработать детали: за чей счёт будет снижаться ставка, а уже потом выносить окончательное постановление", – считает он.

Бауржан Маденов прогнозирует, что если ипотека станет для банков невыгодной, рынок просто встанет. Пострадает строительство, и запустится каскадный эффект.

"Это логично: если продукт становится убыточным, банки его замораживают. Неслучайно АРРФР отменило своё же решение, вероятно, в моменте возникла определённая паника. Действия агентства и Нацбанка запахли популизмом", – подчеркнул экономист.

По его мнению, если регулятор действительно хочет, чтобы ипотека стала доступнее, то в первую очередь Национальный банк должен снизить базовую ставку.

"Это естественным образом приведёт к снижению ипотечных ставок. Потому что при текущей высокой базовой ставке ипотека просто становится невыгодной и давит на реальный сектор. Компании несут высокие издержки, и многие проекты, которые изначально были рентабельны, при такой стоимости заимствований становятся экономически нецелесообразными. Это ведёт к замораживанию проектов, а это плохо для экономики", – пояснил он.

По расчётам Маденова, Национальный банк мог бы уже сейчас снизить базовую ставку хотя бы на два-три процентных пункта. Экономист напомнил, что изначально ставку повышали, чтобы сбить девальвационные ожидания после ослабления рубля и давления на тенге.

"Но сейчас таких рисков уже нет. Более того, события на Ближнем Востоке, в частности в Иране, как бы цинично это ни звучало, благоприятно влияют на цену нефти. Мы ожидаем дополнительный приток нефтедолларов и не видим поводов для серьёзной девальвации. Снижение базовой ставки хотя бы до 10% с учётом банковских рисков и операционных расходов дало бы возможность реальному сектору получать кредиты под 13–14% годовых. Это оживило бы экономику и дало бы сильный импульс развитию бизнеса", – уверен Маденов.

Эксперт также отметил, что в Казахстане часто сначала обращают внимание на решения, принимаемые в России, и только потом принимают собственные.

Он ожидал, что на прошлом заседании Национальный банк Казахстана снизит ставку быстрее, чем это сделает Центробанк России, однако, по его мнению, отечественный регулятор по-прежнему ориентируется на действия соседней страны. Эксперт убеждён, что Казахстану не следует так поступать – решения необходимо принимать исходя из национальных интересов и текущей ситуации в экономике.

Экономист предположил, что в следующий раз базовая ставка, скорее всего, будет снижена, поскольку рынок этого ждёт. По его словам, главный банк страны "просто ищет формальный повод для этого шага, чтобы не брать на себя полную ответственность напрямую".

Популярное в нашем Telegram-канале

Новости партнёров