Логистика растёт, складов не хватает. Что происходит со складскими помещениями в Казахстане

Покупки в интернете уже давно стали частью повседневной жизни – от кроссовок и пылесосов до кормов для домашних питомцев. Казахстанцы следят за перемещением посылок, нервничают из-за задержек и радуются, когда курьер сообщает: "Здравствуйте, я у подъезда". Но мало кто задумывается, где все эти товары находятся до момента доставки. Сколько нужно складов, чтобы хранить, сортировать и отгружать миллионы заказов?

Оказалось, в Казахстане таких складов не хватает. Особенно остро не хватает тёплых, просторных и технологичных складов, способных закрывать потребности электронной коммерции и трансграничной торговли. В 2024–2025 годах рынок складской недвижимости оказался под давлением: уровень заполняемости близок к максимуму, арендные ставки продолжают расти, а инвестиции в новые объекты привлекаются ещё до старта строительства.

Закончились ли помещения

Алматы – главный логистический хаб Казахстана. Здесь сосредоточено 1,26 млн квадратных метров складов и заполняемость уже достигла 94,5%. Средняя арендная ставка поднялась до 4908 тенге за квадратный метр, максимальная – до 9000 тенге. Как поясняет руководитель отдела консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan Максим Никитюк, на рынке сформировался новый тренд:

"Мы по-прежнему наблюдаем высокий спрос на качественные складские объекты. В Алматы активно развивается логистическая инфраструктура, а девелоперы всё чаще строят по принципу build-to-suit, когда договор долгосрочной аренды заключается ещё до начала возведения объекта".

Город активно расширяет складские мощности, в ближайшие годы ожидается ввод около 295 тысяч квадратных метров новых площадей. Но даже этого, по мнению аналитиков, может оказаться недостаточно.

По размеру складского рынка Астана уступает Алматы – в столице всего около 272 тысяч квадратных метров складских помещений. Это почти в пять раз меньше, чем на юге страны. Но при этом почти все площади уже заняты, уровень заполняемости достиг 97,5%. Средняя ставка аренды составляет 4362 тенге за квадратный метр, а в некоторых случаях доходит до 8929 тенге. 

"Ключевой драйвер спроса на складские площади сегодня – это развитие рынка 3PL-услуг, то есть логистики с привлечением стороннего оператора. В Казахстане это направление относительно новое, но активно набирает популярность благодаря росту электронной коммерции и увеличению трансграничных торговых потоков," – добавил Максим Никитюк.

В 2024 году общий грузооборот Казахстана составил 514,5 млн тонно-километров. А уже в I квартале 2025 года было зафиксировано 137,5 млн тонно-километров, что подтверждает сохранение высокой логистической активности. Основной объём грузоперевозок приходится на железную дорогу (40,5%), автотранспорт обслуживает 31,8%, ещё 27,4% – трубопроводы.

Внешнеторговый оборот страны за 2024 год достиг 141,4 млрд долларов. При этом импорт составил 59,7 млрд, а экспорт – 81,6 млрд. Основными торговыми партнёрами Казахстана остаются Россия и Китай по импорту, а Италия, Китай и Нидерланды – по экспорту. Пока Казахстан выступает в качестве логистического моста между Европой и Азией, будет расти потребность в современных складах, хабах и распределительных центрах.

Другие квадраты для инвестиций

По мере насыщения рынка жилой недвижимости инвесторы активно переключаются на коммерческий сектор, и особенно на складскую недвижимость. Причина проста: склады сегодня предлагают более стабильный спрос, высокую доходность и меньшую конкуренцию по сравнению с другими видами недвижимости.

Руководитель отдела по работе с инвесторами компании BI Group Чингиз Абдыкулов объясняет эту тенденцию следующим образом:

"Склады сегодня становятся следующим логичным шагом для инвесторов, у которых уже есть опыт с жилой недвижимостью. У кого-то есть деньги, у кого-то – участок, и в этом можно найти точки соприкосновения: построить объект под конкретную задачу, разделить прибыль или вложиться на раннем этапе с понятной моделью возврата".

• Инвестиции на этапе котлована. Это самый доходный, но и самый рискованный вариант. Например, BI Group предлагает инвесторам заходить в проект ещё на этапе участка или проектирования. В этом случае базовая стоимость строительства начинается от 750 долларов за квадратный метр (без учёта НДС и стоимости земли), а потенциальная доходность достигает 16%. Инвестор может выйти из проекта уже через 1–3 года после его завершения.
• REIT-фонды. Регулируемые трастовые фонды недвижимости – инструмент коллективного инвестирования, через который инвесторы могут участвовать в девелоперских проектах, не покупая объекты напрямую. Встретить можно на фондовой бирже KASE.
• Договоры о совместной деятельности (ДСД). Землевладелец и девелопер объединяются для реализации проекта, совместно разделяя прибыль. Этот формат уже успешно опробован в Алматы и Астане, где инвесторы получали доходность на уровне 20–25% за цикл проекта.
• Облигации и долговые инструменты. Компания выпускает облигации в иностранной валюте (долларах США) сроком от 12 месяцев, предлагая доходность около 8% годовых. Для держателей валютных активов это значительно интереснее стандартных депозитов и надёжнее с точки зрения валютных рисков.

Что движет спросом на склады

Главный фактор, стимулирующий спрос на склады, – стремительный рост электронной коммерции. В 2023 году объём онлайн-продаж в Казахстане превысил 2,4 трлн тенге и продолжает расти. Маркетплейсам, таким как Kaspi, Wildberries и OZON, требуются склады нового формата – фулфилмент-центры с высокой степенью автоматизации.

"Это склады, где современные инструменты автоматизации и роботизации: программное обеспечение, интеграция ERP- и WMS-систем в логистику. Они помогают сократить задержки, снизить затраты для арендодателя и позволяют арендатору оптимизировать площадь и работу склада в целом", – пояснили эксперты Colliers Kazakhstan.

Параллельно развивается трансграничная торговля. Казахстан участвует в международных логистических маршрутах, в том числе в Транскаспийском коридоре, работает с крупными импортёрами и экспортёрами. Это повышает спрос на распределительные хабы и кросс-докинговые площадки, где грузы можно быстро перегрузить без длительного хранения.

Дополнительный вектор роста – логистика "последней мили". Для того чтобы доставка становилась быстрее, склады стремятся быть ближе к потребителю. В результате появляются так называемые dark stores – компактные городские объекты, ориентированные на быструю комплектацию и выдачу заказов, особенно в сегменте продуктов, бытовой химии, фармы и других товаров повседневного спроса.

ESG и дроны

Ещё один тренд – внедрение ESG-подхода (экология, социальная ответственность и корпоративное управление). Инвесторы всё чаще выбирают проекты с чёткой экологической стратегией и возобновляемыми источниками энергии на складах.

Цифровизация складской логистики также выходит на новый уровень. В Казахстане активно внедряют доставку грузов с помощью беспилотников, особенно в труднодоступные районы. Например, в 2024 году в Атырауской области грузовые дроны оперативно доставляли гуманитарную помощь в зоны паводков. Несколько лет такие технологии успешно использует "Казпочта".

"Дроны проще запрограммировать и сделать надёжными: они работают быстрее человека и не устают. Мы видим, что "Казпочта" ещё с 2017 года тестирует использование беспилотников в логистике. Пока это работает в пилотном режиме, но технологии развиваются довольно быстро," – рассказал Максим Никитюк.

В 2025 году в Казахстане начнётся строительство завода по производству промышленных беспилотников. Партнёром проекта стала китайская компания Yesil Technology. Также развитие отрасли поддерживается на государственном уровне: на площадке Astana Hub уже открыт специализированный Drone Tech Center, где тестируют и развивают логистические технологии будущего.