Как сдать квартиру в аренду: правовые нюансы, о которых лучше знать заранее

№1. Важные моменты при сдаче квартиры в аренду

Перед размещением объявления о сдаче жилья в аренду следует заранее подумать над тем, как будет оформлен договор и каким образом будете платить налоги.

Согласно законодательству с дохода от сдачи квартиры в аренду нужно платить налоги. Самый простой способ вести арендный бизнес – оформить ИП и выбрать один из двух налоговых режимов: патентный или упрощённый.

Арендодатель имеет право получать доход от аренды без оформления ИП, уплачивая при этом 10% подоходного налога.

Важно: помимо налогов арендодатели обязаны платить социальные платежи. В случае упрощённого режима социальный налог уменьшается на сумму уплаченных социальных отчислений. Если отчисления превышают налог, то налог платить не нужно, он приравнивается к нулю.

Сдавать квартиру можно и с помощью риелтора. Чаще всего его услуги однократно оплачивают арендаторы, но может оплатить и арендодатель, если таковы условия договорённостей.

№2. Как сдавать квартиру легально и платить меньше налогов

Для снижения налоговой нагрузки (до менее чем 10% от дохода) нужно зарегистрировать ИП и выбрать один из двух налоговых режимов. Размер налоговой ставки составит от 1 до 3% от полученного дохода.

Патентный режим

• максимальный доход – до 3538 МРП (что составляет 13,8 млн тенге в год);
• налоговая ставка – 1% от дохода.

Упрощённый режим

• максимальный доход – до 24 038 МРП (94,5 млн тенге);
• общая налоговая нагрузка – 3% от дохода, из которых: 1,5% - ИПН (индивидуальный подоходный налог); 1,5% - социальный налог.

Стоит отметить, что проще всего открыть ИП через мобильное приложение E-Salyq Business.

Кроме того, это значительно облегчит выполнение многих процедур, таких как:

• учёт доходов; 
• расчёт налогов и социальных платежей; 
• выдача чеков мобильного приложения;
• подготовка отчётных документов;
• закрытие ИП в упрощённом порядке.

№3. Как правильно оформить договор аренды

Договор аренды квартиры всегда нужно заключать в письменной форме. Нотариально его заверять не обязательно – только по желанию сторон. Достаточно, чтобы документ был подписан обеими сторонами и содержал все основные условия.

В договоре обязательно укажите:

• полные данные арендодателя и арендатора (ФИО, номер удостоверения личности, место и дату выдачи, контакты);
• описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж;
• документы, подтверждающие право собственности (можно приложить копии);
• ежемесячную сумму аренды (оплата наличными или переводом на карту) и условия её изменения (например, не более одного раза в год);
• на какой срок сдаётся квартира;
• кто оплачивает коммунальные услуги;
• как часто владелец может посещать квартиру и по каким причинам.

Можно также приложить фотографии квартиры, чтобы зафиксировать её состояние на момент сдачи.

Без официально оформленного договора в случае конфликта с квартиросъёмщиком будет достаточно сложно защитить свои права.

№4. Зачем берут залог и чем он отличается от депозита

Депозитный платёж и залог часто путают, но между ними есть важные различия:

• депозитный платёж – это сумма, которую арендатор вносит как гарантию в счёт будущей аренды или как бронирование;
• залог – это гарантия исполнения обязательств, к примеру сохранности имущества.

Если квартиросъёмщик испортит имущество, хозяин недвижимости может удержать деньги из залога, если уедет без предупреждения, это покроет депозит.

Депозит, как правило, равен плате за один месяц, сумма залога может быть другой – всё зависит от договорённости. 

Если с квартирой всё в порядке и претензий нет, залог всегда возвращается, а депозит может быть зачтён в счёт оплаты последнего месяца проживания.

№5. Как происходит процесс выселения

Как правило, договор аренды расторгается по обоюдному согласию. Если договор был заключён на определённый срок (к примеру, на год или пять лет), то он просто заканчивается в установленную дату.

Если в договоре не указана точная дата его окончания, то для расторжения необходимо предупредить другую сторону минимум за три месяца. Это правило действует как для арендатора, так и для арендодателя.

Если вдруг возникли сложности с выселением арендаторов, то, согласно действующему законодательству, выселять их придётся через суд. Перед подачей иска необходимо направить досудебную претензию – желательно сделать это заказным письмом.

В статье 556 Особенной части Гражданского кодекса предусмотрено право на одностороннее расторжение договора в следующих случаях: 

• арендатор нарушает условия; 
• портит имущество;
• более двух раз не оплачивает аренду.

По закону нельзя выселить арендатора до окончания срока действия договора без законных оснований. 

№6. Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Это означает, что любые операции с жильём, включая сдачу в аренду, лучше всего регулировать ипотечным договором. Если договор с банком прямо запрещает сдачу квартиры в аренду, нарушение этого условия может повлечь штрафы или другие санкции.

Если же договор не содержит таких ограничений, владелец вправе сдавать жильё в аренду.