Риелтор рассказала о популярных мошеннических схемах при купле-продаже жилья в Казахстане

История, связанная с мошеннической схемой, когда две женщины на протяжении нескольких лет подряд смогли обмануть 150 человек на сумму больше одного миллиарда тенге, не потрясла местный рынок недвижимости. По большому счёту, это не самая крупная схема обмана при купле-продаже жилья (ущерб в пересчёте на одного человека – около семи млн тенге).

Как следует из официального сообщения столичной прокуратуры, женщины арендовали офис и, используя данные реально существующей компании, оформляли фиктивные договоры, обещая помощь в покупке элитного жилья на особо выгодных условиях в Астане и Алматы и получении льготных займов по госпрограмме.

Прокуратура Мангистауской области сообщала о мошенничестве, где размер ущерба по делу также составил около 1 млрд тенге. Аферисты арендовали дорогую недвижимость на территории Актау и, выдавая её за конфискованное имущество, продавали по заниженным ценам. Жертвами этой мошеннической схемы стали 39 человек (в среднем на каждого пострадавшего приходится около 26 млн тенге).

Алматинская прокуратура в свою очередь зафиксировала чёткую тенденцию к росту ещё одной мошеннической схемы – когда аферисты, выдавая себя за хозяев, продавали по фиктивным документам недостроенные или заброшенные объекты (частные дома, офисные помещения и так далее).

В общем, как отмечают эксперты, мошенничество с недвижимостью в Казахстане растёт даже более стремительными темпами, чем цены на жильё, – каждый год правоохранительные органы фиксируют тысячи заявлений о фактах мошенничества.

В интервью с экспертом по недвижимости, президентом Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Ларисой Степаненко обсудили, какими уловками чаще всего пользуются мошенники при сделках с жильём.

Квартирка с неузаконенной перепланировкой

– Лариса Владимировна, одна из распространённых ситуаций, с которой сталкиваются продавцы квартир с перепланировкой. Находится "покупатель", вроде бы всё серьёзно, вносит задаток. Но спустя время сообщает, что банк не одобрил ипотеку, так как перепланировка не была оформлена должным образом. Закон обязывает продавца вернуть задаток в двойном размере, если сделка срывается по его вине. Это можно считать мошенничеством со стороны покупателя?

– Да, в Гражданском кодексе есть такая статья: если продавец не оформляет сделку в срок, указанный в соглашении о задатке, он обязан вернуть полученную сумму в двойном размере. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остаётся у продавца. Хотя, на мой взгляд, схема выглядит достаточно сложной – нужно не только найти жильё с перепланировкой, но и убедиться, что она не оформлена официально. Не исключено, что так поступают не мошенники, а обычные покупатели, которые знают о соответствующей статье Гражданского кодекса.

– Найти квартиру с перепланировкой не так уж и сложно. Если в объявлении указано "квартира-студия", а дом построен в 1960-1980-х, понятно, что речь идёт о перепланировке и, скорее всего, не оформленной официально.

– Бывает и так, что покупатель с самого начала планирует заработать на продавце. А люди у нас, увы, не всегда знают, как себя юридически защитить.

– Как часто продавцы недвижимости становятся объектами мошенничества по сравнению с покупателями?

– И у нечестных продавцов, и у недобросовестных покупателей есть свои методы обмана. Главное – разбираться в документах и правильно оформлять финансовые отношения. Например, при перепланировке достаточно просто сравнить технический паспорт с фактической планировкой квартиры: есть дверь или нет, окно на балкон на месте или оно исчезло. Чертежи понятны, и разобраться в них несложно.

То же самое касается доверенностей – сегодня легко проверить, действуют они или были отозваны. Аналогичная ситуация с обременением на квартиру: достаточно запросить справку через портал госуслуг. Наложить арест могут как налоговые органы, так и судебные исполнители, при этом собственник недвижимости может даже не догадываться об этом. В моей практике был случай, когда из-за 2 тенге налоговая наложила арест, а владелец квартиры узнал об этом только при попытке совершить сделку.

Перед тем как передать задаток, нужно убедиться, что вы имеете дело с настоящим собственником, который имеет право распоряжаться квартирой. У него должны быть оригиналы всех правоустанавливающих документов. Если квартира переходила из рук в руки слишком часто, это повод насторожиться и перепроверить всё тщательнее. Проверяйте документы и не торопитесь.

Срочная продажа по низкой цене

– Когда торопят, значит, что-то не так?

– Да, если не дают подумать, то велика вероятность, что хотят обмануть. Вот случай из моей практики. С клиенткой подбирали квартиру и нашли отличный вариант: хороший район, срочная продажа по низкой цене. Объявление было опубликовано в пятницу вечером. Приезжаем в субботу – документов на квартиру нет, только ксерокопии. Продавец рассказал, что квартира в залоге у банка и нужно срочно её продать, а иначе банк заберёт. Рядом с портфелем в руках стоит якобы "представитель банка", он подтверждает легенду и показывает копии документов, но именно это меня насторожило. Банк всегда заверяет свои копии синими печатями, которых не было. Плюс странный ажиотаж, постоянные звонки от "других покупателей", которые вот-вот придут. Всё подталкивало к быстрой передаче задатка. А задаток они просили немаленький – 10 тысяч долларов. Мы предложили тысячу с договором, как положено. Но такой вариант не устраивал.

В итоге мы решили не торопиться и подождать до понедельника, когда можно будет всё проверить. И правильно сделали. В понедельник выяснилось, что квартира вообще не в залоге. А схема простая: арендаторы каким-то образом получили документы и в выходные разыграли спектакль с "продажей квартиры", цель которого была взять задаток и скрыться.

Вообще, если квартиру предлагает не собственник, это уже повод для сомнений. Любые финансовые расчёты и подписание документов должны происходить только с человеком, на которого официально оформлена квартира.

– Если человек владеет квартирой меньше года, то это должно насторожить?

– Нет, в этом случае достаточно просто уточнить причину продажи, ведь ситуации могут быть разные. Однако стоит учитывать, что если собственник владеет квартирой меньше года, то он должен заплатить налог при продаже и поэтому может попросить занизить цену в договоре. А в случае расторжения сделки покупатель рискует вернуть только ту сумму, которая официально указана в документах.

Мошенничество может происходить не только с использованием фиктивных доверенностей. Также проблемы могут возникнуть и с дарственными. Главное, чтобы после совершения сделки она не была признана недействительной.

Когда суд на стороне кредитора

– Какие бывают схемы мошенничества с дарственными?

– Дарственные иногда пытаются отозвать. В подобных случаях практически всегда речь идёт о заранее продуманной мошеннической схеме. Многие уже наслышаны о подобных схемах, поэтому, когда приходят к нам в агентство, просят подобрать квартиру, не связанную с оформлением дарственной или по наследству. Однако и здесь важно уметь разбираться в документах. Стоит обратить внимание, чтобы, например, дарственная была оформлена несколько лет назад, а не пару месяцев.

Был случай, о нём даже писали в СМИ, когда один человек продал две квартиры. Покупатели – обычные добросовестные семьи, которые ничего не нарушали, а продавец оказался должником. Он пообещал своему кредитору, что продаст квартиры и вернёт долг, поэтому тот не стал накладывать арест через суд. Но вместо этого продавец продал квартиры и скрылся с деньгами. В итоге кредитор подал в суд и суд признал сделки недействительными. Квартиры вернули кредитору в счёт долга, а покупатели остались ни с чем.