Казахстан вышел на второе место по объёму складов в СНГ, обогнав Беларусь

На начало 2025 года в республике насчитывается 1,78 млн кв. м качественных складов против 1,72 млн кв. м у Беларуси.

Какие страны постсоветского пространства обеспечены складами, где дефицит ещё велик, каковы ставки аренды и темпы строительства? Почему Казахстан стал новым центром притяжения логистики и чем интересны проекты на БАКАДе, разбиралась корреспондент Informburo.kz.

О росте и насыщении российского рынка

Российский рынок складской недвижимости по-прежнему многократно превосходит соседей по региону. По данным NF Group, на начало 2025 года совокупный объём качественных складов в стране превысил 50 млн кв. м, из которых более половины в Московском регионе (26,5 млн кв. м), ещё 11% – в Санкт-Петербурге и области. Остальные регионы в совокупности дают около 19,6 млн кв. м.

Но вместе с масштабом приходит и насыщение. По словам заместителя директора по работе с корпоративными клиентами NF GROUP Артёма Большакова, в 2025 году может быть зафиксирован рекордный ввод – около 7,5 млн кв. м складской недвижимости:

"Любой катаклизм, будь то пандемия или геополитический шок, показывает: выживают склады. Когда закрылся весь стрит-ритейл, офисы опустели, все ушли на удалёнку – кто продолжал работать? Склады. Всё держалось на доставке, а значит – на складах. То же самое произошло, когда западные компании начали уходить из России. Мы думали, что сейчас рынок просто завалит пустующей недвижимостью, арендаторы разбегутся, ставки рухнут. Но всё вышло иначе. Российские компании быстро заняли освободившиеся ниши, потребовалось больше мест хранения, и склады остались в деле. Девелоперы и инвесторы стали понимать: складская недвижимость – это, может быть, не самые высокие ставки доходности, но это спокойный и стабильный бизнес. Построил, сдал и каждый месяц получаешь арендные платежи".

Но одновременно объём сделок может сократиться примерно на 30% по сравнению с прошлым годом. Результатом станет рост вакантности: к концу 2025 года доля свободных площадей в Москве и Московской области прогнозируется на уровне до 9% (против 4% годом ранее), в регионах – около 3%. Рынок перегрет после периода ажиотажного спроса.

Ещё один индикатор насыщения – стабилизация арендных ставок. В московском регионе средневзвешенная ставка аренды на склады класса "A" – около 12 тыс. рублей за кв. м в год, в Петербурге – около 11 тыс., в остальных регионах – около 10 300 рублей (без учёта НДС и эксплуатационных расходов).

Российский рынок вышел на текущие объёмы задолго до того, как розничное потребление успело сравняться с ними. Это вызывает вопросы о потенциале временного профицита: массовый исход западных компаний в 2022 году сначала вызвал всплеск спроса на склады для замены ушедших игроков, но затем внутренний потребительский рынок не показал сопоставимого роста, и часть новых объектов может пустовать. 

Спрос опережает ввод

На этом фоне Казахстан выделяется как самый динамичный рынок складской недвижимости в СНГ. 1,78 млн кв. м современных складов – общий объём предложения в стране на конец III квартала 2025 года. Почти 80% этих площадей сосредоточено в двух крупнейших городах страны – Алматы и Астане, что подчёркивает диспропорцию: регионы Казахстана ещё практически не охвачены качественной складской инфраструктурой. Тем не менее строительство идёт полным ходом.

"В Казахстане за период с IV квартала 2024 года по III квартал 2025 года было введено около 428 тысяч квадратных метров качественных складских площадей. При этом мы ожидаем, что в 2025–2026 годах на рынок выйдет ещё порядка 950 тысяч квадратов. То есть только до конца следующего года – ещё почти миллион," – добавил Артём Большаков.

По оценкам, совокупная потребность Казахстана в современных складах к 2027 году достигает 2 млн кв. м и рынок пока далёк от насыщения. Несмотря на крупный ввод, вакансия снизилась: если в начале года доля свободных помещений была выше, то по итогам III квартала 2025 она составила 5,4%. Складские операторы буквально "ловят" новые площади, и многие проекты заполняются ещё на этапе строительства.

Арендные ставки в Казахстане демонстрируют умеренный рост. Средневзвешенная ставка аренды по стране на склады класса "A" сейчас около 4830 тенге за кв. м/мес., по классу "B" – порядка 3530 тенге. В Алматы ставки несколько выше – в диапазоне 5100–5200 тенге кв. м/мес. При этом разброс может достигать 1000 тенге в ту или иную сторону от средней цены. Как отмечает Большаков, в зависимости от конкретного объекта и срочности сделки. Массовый ввод новых складов в 2024 году создал небольшой запас свободных помещений, поэтому собственники стали гибче подходить к ценообразованию: кто-то готов чуть снизить цену ради быстрого заполнения, другие, напротив, удерживают планку, уверенные в дефиците качественного предложения.

В Алматы ещё можно строить склады

Особое внимание девелоперов приковано к алматинскому региону – крупнейшему потребителю складских услуг. Исполнительный директор ТОО "Евразийский логистический парк" Роман Жужлев объяснил, что из-за дороговизны городской земли склады смещаются на периферию, ближе к новой окружной автодороге и магистралям:

"В 2023 году запустили БАКАД, и это оказало огромный эффект на логистику не только алматинского региона, но и всей прилегающей территории. Это один из крупнейших инфраструктурных проектов нефтегазового сектора, который существенно влияет на распределение складской недвижимости. Уже сейчас видно, где концентрируются новые логистические проекты, во многом это продиктовано близостью к развязке БАКАД. Здесь даже не нужно объяснять, почему это настолько принципиально важно: складская инфраструктура буквально вырастает вдоль магистрали".

Теперь новые складские комплексы концентрируются вдоль двух направлений: на востоке и западе мегаполиса.

Восток, а именно Кульджинский тракт, – это выезд в сторону Китая и Хоргоса. Здесь, недалеко от аэропорта Алматы и узла БАКАД, властями запланирован крупный логистический хаб "Восточные ворота". Согласно Генплану Алматы до 2040 года, восточный сектор должен получить современную инфраструктуру: уже идёт расширение и реконструкция Кульджинского тракта, запланированы ветки скоростного транспорта (ЛРТ, БРТ) и продление метро в эту сторону. 

Западное направление – индустриальная зона города, где расположены заводы и базы. По планам, здесь появится новый железнодорожный вокзал Алматы-3 и большие жилые массивы. Пока промзона на западе привлекает складских девелоперов наличием земель промышленного назначения. Однако западное направление имеет и минусы – дорога местами разбита, что затрудняет логистику.

Северное направление, по мнению логистов, развивается меньше. Речь идёт о коридоре в сторону двух районов Алматинской области – Илийского и Талгарского, где запланированные города-кластеры объединились в один город Алатау. Девелоперам приходится конкурировать за каждый гектар.

"Земли там в основном принадлежат частным девелоперам, и хотя обсуждаются отдельные складские проекты, полноценного развития пока не видно. Свободных участков немного, многие из них используются под сельхозназначение, но в перспективе, конечно, они будут выведены и застроены. Однако на текущий момент рассматривать Алатау как приоритетное направление для складской застройки сложно", – добавил Роман Жужлев.

Советское наследие

На Беларусь долгое время приходился крупнейший рынок складской недвижимости среди постсоветских стран (за исключением РФ). Вакантность держится на рабочем уровне. По разным оценкам, 5–8%, ставки аренды стабильные и умеренные – значительно ниже, чем в Москве или Алматы, примерно 40–50 долларов за кв. м в год для класса "A".

Новое строительство идёт небольшими темпами, в основном точечно, под запросы конкретных клиентов или государства. Белорусские компании отмечают, что спрос сместился с количества на качество: есть интерес к модернизации старых складов, внедрению автоматизации, строительству специализированных логистических центров (например, холодильных складов) вместо объектов общего назначения.

Рынок на старте

Следующим по масштабу складским рынком Центральной Азии является Узбекистан. Общий объём качественных складских помещений здесь оценивается в 555 тыс. кв. м – это третье место среди всех рассмотренных стран СНГ после Казахстана и Беларуси. При этом подавляющая часть инфраструктуры сосредоточена в столице: 94% складов расположены в Ташкенте. В регионах Узбекистана современный складской девелопмент только начинается.

Рынок Узбекистана испытывает острый дефицит площадей – по итогам III квартала 2025-го вакантность составляет всего 1,7%. Свободных складов практически нет, особенно класса "A". В структуре предложения значительная доля – склады класса "B" (около 56% всей площади), а доля спекулятивных объектов (строящихся "на рынок") лишь 24%. Остальное – это либо склады, построенные под собственные нужды компаний, либо устаревшие помещения советского фонда. 

"За IV квартал 2024 года было введено около 160 тысяч квадратных метров качественных складских площадей. По нашим прогнозам, в 2025–2026 годах на рынок может выйти ещё около 370 тысяч квадратных метров. Рынок растёт, развивается. Сейчас средневзвешенная ставка аренды составляет 156 долларов за квадратный метр в год без учёта НДС, а на склады по ответственному хранению – порядка 90 долларов," – рассчитал Артём Большаков.

Азия и Закавказье

Общий объём складской недвижимости Кыргызстана – всего 66 тыс. кв. м. Это в 8,5 раза меньше, чем в Узбекистане. Почти все эти площади – склады старых типов, занятые под нужды местных дистрибьюторов и госрезервы. Вакансия равна нулю, свободных помещений нет вовсе.

Спрос на склады в Бишкеке, Душанбе и других городах удовлетворяется в основном за счёт советского наследия и мелких построек на территориях компаний. 

По прогнозам, в ближайшие годы в Кыргызстане может быть введено около 360 тыс. кв. м новых складских площадей – это более чем в пять раз превышает текущий объём. По данным NF Group, арендные ставки на склады класса "A" в стране достигают 90–100 долларов за кв. м в год, что сопоставимо с уровнем в Ташкенте при гораздо менее развитой инфраструктуре.

В Таджикистане объём качественных складов самый низкий – около 10 тыс. кв. м.

Что касается стран Закавказья, их показатели остаются умеренными. В Азербайджане сосредоточено порядка 431 тыс. кв. м современных складских помещений, преимущественно в районе Баку. В Грузии – около 143 тыс. кв. м, в Армении – порядка 94 тыс. кв. м.