Что будет с ценами и спросом на жильё, если частные банки прекратят выдавать ипотеку

Второй месяц подряд рынок недвижимости в Казахстане демонстрирует сокращение числа сделок и снижение цен. По мнению специалистов, это реакция на угрозу остановить ипотеку в банках второго уровня.

Эксперты рассказали, как напряжённая обстановка вокруг ипотеки, непредсказуемость в экономике, инфляция и снижение реальных доходов меняют рынок жилья в Казахстане.

Что происходит?

В середине июня несколько банков приостановили приём заявок на ипотечные кредиты для покупки квартиры на вторичном рынке. Причина – совместное постановление Нацбанка и Агентства по регулированию и развитию финансового рынка снизить предельную ставку по ипотеке до 20%. До этого она составляла 25%.  

Постановление было опубликовано 9 июня 2025 года. Спустя всего неделю СМИ стали писать о том, что вместо подешевевшей ипотеки, как ожидалось, выдачи обычной ипотеки рухнули. Некоторые банки вообще прекратили принимать заявки и выдавать новые кредиты, объясняя это необходимостью скорректировать условия. Спустя ещё три дня (то есть примерно через 10 дней после публикации постановления) из-за неоднозначной реакции рынка решение о снижении предельной годовой эффективной ставки перенесли на ноябрь текущего года. И рынок замер в ожидании…

"Сейчас на рынке просто каникулы. Скажем так, летние каникулы. Сделки есть, но их количество значительно сократилось. Рынок спроса затаился – люди смотрят, слушают, анализируют, что происходит, читают статьи про налоги, цены, ставки по ипотеке. Только осень откроет реальную ситуацию, что же на самом деле нас ожидает", – рассказала о сложившейся ситуации президент Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.

Между тем разговоры о возможном сворачивании банками ипотечных программ делают своё дело – рынок переживает стагнацию. Как результат, завышенные цены постепенно корректируются, а продавцы с нереалистичными ценниками при активном торге хорошо уступают.

Будут ли квартиры дешеветь?

По словам вице-президента Объединённой ассоциации риелторов Казахстана, директора АН Grand Estate Company Елены Грива, примерно 35–40% недвижимости приобретается по ипотечным кредитам. Это значит, что при серьёзных сбоях в ипотечном кредитовании чуть ли не половина рынка может рухнуть. А у нас рыночная экономика, где спрос диктует цену.

"Чем выше спрос, тем выше цена, соответственно, при уменьшении спроса цены останавливаются. Это то, что мы сейчас наблюдаем. Намного меньше становится продавцов, оторванных от реальности, которые выставляют свою недвижимость по заоблачной цене. Сейчас стоимость квадратных метров более-менее приближается к реальной – разница между ценой в объявлении и фактической сделкой 10–15%", – объяснила тенденции Елена Грива.

Между тем не только сбои в ипотечном кредитовании, когда через госрегулирование пытаются заставить банки снизить ставки и зафиксировать минимальный первоначальный взнос по ипотеке, привели к замедлению на рынке недвижимости и вынудили реальных покупателей занять выжидательную позицию.

Поток последних новостей вызвал у казахстанцев лёгкую обеспокоенность, а ещё – ожидание снижения цен. Напомним, сначала прозвучали заявления о запрете расчётов наличными на первичном рынке, затем – об ужесточении правил налогообложения при продаже жилья.

"Сейчас много изменений, каждый день практически какая-то новость, и если первое время многие активно реагировали на слухи и заявления, то сейчас люди занимают более взвешенную позицию. Все ждут официальных нормативных актов и только после этого предпринимают реальные действия", – прояснила ситуацию Елена Грива.

Не кабальной, а доступной

Если даже временная заморозка ипотеки отдельными банками вогнала рынок в ступор, что будет, если слухи окажутся правдой и частные банки действительно остановят выдачу ипотеки?

Такой сценарий профессиональные участники рынка исключают в принципе.

"Не думаю, что ипотека исчезнет. Банки заморозили ипотеку всего на пару недель, а затем одобрили все кредиты по тем ставкам, по которым люди их подавали. Большинство казахстанцев нуждаются в ипотечном кредитовании, без него они не смогут купить себе квадратные метры, – прокомментировала последствия двухнедельной ипотечной паузы Лариса Степаненко, хотя и отметила, что в ряде стран ипотека доступна под процент в 3–4 раза ниже. – К примеру, в Грузии банки второго уровня дают ипотеку под 7–9%. Есть страны, где ипотека всего 4%. Нашим банкам, на мой взгляд, стоит задуматься о том, как сделать ипотеку более доступной, не такой кабальной".

Что же касается первоначального взноса, то здесь тоже всё неоднозначно. Снижение взноса до 10%, безусловно, увеличит спрос на ипотеку, но одновременно повысит риски по невозвратным кредитам.

"Надо понимать, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше сумма кредита и выше ежемесячные платежи. Насколько вообще ипотека будет подъёмной при первоначальном взносе всего 10%?" – задаётся вопросом Лариса Степаненко.

С другой стороны, если установить высокий взнос, это сыграет против рынка: далеко не каждый в Казахстане может накопить половину от стоимости жилья.

"Если первоначальный взнос закрепят на уровне 20%, это не повлияет на рынок недвижимости. Но значительное повышение размера первоначального взноса на рынке отразится сильно и далеко не в лучшую сторону", – уверена Елена Грива.