"Суд расставит точки как надо", или Как в столице чиновники и предприниматели делят спорную землю

На неделе на заседании столичного совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции разбирались, как часто предприниматели, в частности строительные компании, сталкиваются с различными нарушениями градостроительных процедур со стороны госорганов.

Главным кейсом, вынесенным на обсуждение, стала история с ТОО "Almaty Development Company".

Руководство ТОО утверждает, что случайно, без уведомления властей, узнало, что их земельный участок в результате изменений в ПДП (план детальной планировки) генерального плана застройки Астаны планируется изъять для госнужд и отдать под строительство сквера. Тогда как ТОО планировало построить на этой земле многоквартирный жилой комплекс (МЖК) и уже понесло многомиллионные расходы на прохождение разрешительных процедур. И эти расходы станут убытками из-за несогласованности действий государственных органов.

В управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений Астаны отметили, что основанием стало обращение акимата района Нұра, а те в свою очередь сослались на просьбу жителей прилегающих домов разбить на этой земле сквер. 

Убытки в 600 млн

По словам директора ТОО "Almaty Development Company" Елены Дорош, участок площадью 0,8 гектара они начали осваивать в 2022 году, проводили исследовательские работы, готовили проектную документацию и в 2023 году получили талон-уведомление о подтверждении, что компания имеет право на строительство. 

"Случайно заглянув в генплан в начале 2025-го, мы обнаружили, что на месте нашего участка обозначен сквер. Мы начали обращаться во все профильные госорганы, чтобы получить информацию, на каком основании внесены изменения. В итоге нам ответили, что проходил какой-то координационный совет и участок планируется изъять под госнужды. Получается, что все госорганы без уведомления, без публичности нарушили все процедуры, предусмотренные законодательством. Нам не предоставляют никакой равноценной земли. Хотя к настоящему времени мы уже потратили 600 млн тенге", – рассказала Дорош. 

Больше всего предпринимательницу удивляет, что в 50 метрах от их участка находится другой участок земли площадью 1,5 гектара, который отдан акиматом под банный комплекс и автосалон. По кадастровой стоимости, со слов Дорош, стоимость их земельного участка оценивается от 800 млн до 1 млрд тенге.  

"Эта практика (изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности, без ведома владельца. – Ред.) опасна. Она подрывает авторитет государства, доверие предпринимателей к государству. Ущемляются не только наши права, ещё и государство несёт огромные убытки. Необходимо как-то с этим разбираться", – обратилась она к членам совета. 

Совет обратился к руководителю городского отдела планирования управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Астаны Галымжану Адилболатулы за разъяснениями. 

По его словам, в связи с общественным резонансом по заявлению акимата района Нұра в декабре 2023 года прошли общественные обсуждения по внесению изменений в ПДП в части озеленения территории. 

"Акимату необходимо было разработать землеустроительный проект по изъятию земельных участков для государственных нужд и внести его в наше управление. На сегодняшний день проект пока что не вносился в наше управление. В этой связи постановление об изъятии для госнужд мы не выносили. В случае внесения данного проекта и принятия постановления об изъятии участка для госнужд либо рассматривается вопрос компенсации в денежном выражении, либо после оценки могут предоставить другой земельный участок", – объяснил чиновник. 

Представитель управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений рассказал также, что компенсация в случае необходимости будет выделяться из городского бюджета.

Представители городской администрации сообщили, что основанием для внесения подобных изменений может являться обращение (заявление) того или иного районного акимата. "На личных приёмах и встречах с акимом района жители квадрата улиц Мухамедханова – Омарова – Сыганак – Айтматова обращались с просьбами о строительстве сквера, потому что в этом квадрате нет зелёных зон", – объяснили представители районного акимата.

У представителей бизнеса другое видение ситуации.

"Я знаю, как собирается общественное мнение. В каждом КСК есть свои бабушки-активистки – пять-шесть, может быть, 10 человек. Председатель КСК свистнул, они прибежали, расписались – и всё. Хотелось бы увидеть протокол, посмотреть, сколько людей подписалось. Поэтому, думаю, здесь идёт какая-то игра. Участок был выкуплен. Нельзя просто так изменить ПДП. Извините, это частная собственность. У нас это закреплено в Конституции. Вы должны были сначала решить вопрос с предпринимателем, а уже потом вносить изменения", – прокомментировал член совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции НПП "Атамекен" Канат Елеусизов. 

"Если мы не правы, суд расставит точки как надо"

Далее в дискуссию включился замруководителя управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Астаны Бахтияр Ильясов.

"Это ваше мнение. Наше мнение – мы с учётом мнения жильцов, районного акимата внесли изменения. Вы можете обратиться в суд. Если мы не правы, суд расставит точки как надо. Мы не против предпринимательства, стараемся поддерживать всех предпринимателей. Но мы сейчас обсуждаем вопрос не соседнего банного участка, а внесение изменений в ПДП. Согласно данным наших экспертов, мы можем это делать, обращение от жителей есть", – обратился к предпринимателям замруководителя столичного управления архитектуры.  

Строительная компания настаивала на урегулировании вопроса в досудебном порядке. "Зачем тратить бюджетные средства, наше и ваше время на обжалование?" – попыталась уточнить Дорош.

Далее слово дали остальным членам совета по защите прав предпринимателей столицы.

"Можно ли в будущем сделать так, чтобы впредь при обсуждении и рассмотрении общественного мнения обязательно присутствовал сам собственник-предприниматель, которому принадлежит земля? Если он не присутствует, такие заседания нужно признавать незаконными. Чтобы не было без меня меня женили", – предложила член совета по защите прав предпринимателей Гульжан Абилова.

Зачем нужен генплан, в который можно вносить изменения каждый год, удивляются представители бизнеса.

Они напомнили на встрече с чиновниками, что изъятие земель для госнужд в Казахстане осуществляется, но только в том случае, когда не существует иного пути.

"Здесь иной путь, предприниматель сам показал, но его не слушают. Ситуация приводит к тому, что в состав нашего совета необходимо включить представителя Службы по противодействию коррупции КНБ. Что если завтра скажут: давайте генплан поменяем, сквер не нужен, у нас дефицит жилья, построим МЖК или бизнес-центр? Никто же не отслеживает ситуацию. Сколько у нас было таких случаев, когда изъяли землю для госнужд, а через два года оказалось, что собственник – частное лицо", – высказал своё мнение другой член совета по защите прав предпринимателей Ануарбек Скаков.

Участники встречи согласились, что зелёных пространств в активно разрастающейся столице действительно не хватает. И понятно желание местных жителей увидеть рядом с домами разбитый сквер. Кто виноват? Бизнес считает, что это просчёты в работе городской администрации, из-за чего несут убытки предприниматели.

"Вся эта ситуация говорит о том, что в ПДП госорган заранее не планирует объекты, которые нужны людям, помимо жилья, не резервирует земельные участки под общественные пространства. Госорган не занимается долгосрочным и даже среднесрочным планированием. Из-за этого получаются такие моменты", – заключил член совета  Мирас Шекенов.

Предприниматели предложили Генеральной прокуратуре изучить все случаи изъятия земельных участков "под государственные нужды" и выяснить, всегда ли изъятые земли использовались по назначению. "Вот тогда всплывёт очень многое", – уверена бизнес-общественность Астаны.