Заметны симптомы перегрева. Эксперты о доступности ипотеки и рассрочек от застройщиков

В начале года эксперты уверено прогнозировали рост цен на вторичное жильё и дефицит квартир в новостройках. Однако ситуация развернулась по иному сценарию. После ажиотажного спроса на вторичное жильё в декабре 2024-го, когда было заключено больше 50 тысяч сделок, наступил период стагнации. Сейчас на вторичном рынке стоимость квадратного метра жилья направляется вниз, а застройщики стимулируют спрос разными спецпредложениями.

Редакция Informburo.kz разбиралась, насколько реален сценарий перегрева и что может случиться, если на рынке появился пузырь.

Рынок на грани: пузырь или перегрев?

"На рынке недвижимости рост цен замедлился, объёмы ипотеки и сделок снижаются, доля просроченных ссуд неуклонно растёт, часть спроса уходит в аренду", – написала в своём Telegram-канале "PRO Недвижимость" независимый аналитик, эксперт рынка недвижимости Анна Шацкая.

В целом, если суммировать, ситуация говорит об одном: на рынке недвижимости заметны симптомы перегрева.

Данные, предоставленные Ассоциацией финансистов Казахстана, лишь подтверждают текущую ситуацию: после двухзначного роста в прошлом году (+25%) в I квартале 2025 года на ипотечном рынке зафиксировано снижение (при этом уровень просроченной ипотечной задолженности по итогам I квартала текущего года составлял 22,2 млрд тенге, а по итогам II квартала увеличился ещё на 1,1 млрд).

Рынок перегрели массовой выдачей ипотек. Причём рост ипотечного кредитования происходил на фоне снижения реальных доходов населения. Многие покупали жильё на кредитные деньги не для того, чтобы в нём жить, а для сдачи в аренду по завышенным ценам (это уже симптом экономического пузыря, когда цена значительно превышает объективную стоимость).

По словам Анны Шацкой, на фоне роста инфляции и снижения реальных доходов с одной стороны и роста ставок по ипотеке с другой ипотека теперь становится менее доступной для широких слоёв населения. Но и это ещё не всё. Помимо негативного влияния макроэкономических факторов, на рынок действуют и локальные перекосы.

"На общий ипотечный портфель Отбасы банка до сих пор приходится 57%, что создаёт диспропорцию и усиливает бюджетную нагрузку на государство, которое субсидирует большую часть кредитов", – объяснила эксперт.

Со своей стороны государство отчаянно пытается перераспределить часть нагрузки на банки второго уровня. С начала года были озвучены три ключевые инициативы: проведение IPO с частичной продажей госпакета в Отбасы банке, снижение предельной ставки по рыночной ипотеке с 25 до 20% и введение минимального первоначального взноса в размере 10–20%.

Текущие тренды на рынке аренды

Несколько лет назад сдача жилья в аренду стала прибыльным бизнесом. И математика здесь простая:

"Доходность от аренды – 6–8% годовых, а средний прирост стоимости жилья за последние пять лет – 15–20%. Такая разница сделала ипотеку выгодным инвестиционным инструментом, особенно в одно-, двухкомнатные квартиры", – предоставила разбивку данных Шацкая.

При этом аренда – это не пассивное вложение, как депозит в банке, а реальный бизнес со своими рисками и сложностями. Арендная плата далеко не всегда может перекрыть текущие расходы.

"Ремонт в квартирах со временем устаревает, арендаторы активно способствуют его износу, а обновление обходится дорого. На этом фоне аренда переходит на новый уровень: начинается строительство апарт-отелей, а квартиры-апартаменты выводятся на продажу", – рассказала президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.

Апарт-отель – это гостиница, в которой вместо обычных номеров сдаются квартиры с кухней, спальней, гостиной и ванной комнатой. Иными словами, одно-, двухкомнатные квартиры, которые сдавались в аренду под видом апартаментов, скоро могут начать поступать в продажу массово, что приведёт к росту предложений на фоне и без того снижающегося спроса.

Ждёт ли рынок коррекция

А спрос на недвижимость действительно снизился и снижение оказалось существенным.

"Если говорить о текущем положении вещей, с начала 2025 года сравнивать один месяц с другим, то спрос на недвижимость практически не меняется и остаётся на довольно низком уровне. Если сравнивать с декабрём 2021 года, когда можно было освоить деньги ЕНПФ, – покупательский спрос снизился в три раза", – привела анализ данных эксперт по инвестициям в недвижимость, советник президента Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Между тем рынок старается найти выход из сложившейся ситуации. Если ещё в начале года основными тенденциями на рынке жилья были дефицит новостроек и планомерный рост стоимости квадратного метра, то сейчас векторы немного сместились.

По словам Лукьяненко, ключевые тренды 2025 года – это снижение стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке и появление длительных рассрочек от застройщиков. Кроме того, в период снижения активности застройщики пытаются простимулировать спрос разными предложениями.

"Появляются совместные с банками программы льготных кредитов по сниженной процентной ставке, где ставка может быть рассчитана исходя из компенсации банку, которую даёт застройщик после совершения сделки. Появляются программы предоставления первоначального взноса при покупке недвижимости от одного из крупнейших застройщиков под сниженную процентную ставку. А предоставление льготных займов по сниженным процентам теперь исключительно для категории социально уязвимых слоёв населения", – прокомментировала ключевые тренды рынка Нина Лукьяненко.

"В теории мы движемся к более зрелому и сбалансированному рынку, а как будет на практике – посмотрим", – подытожила Анна Шацкая.