Дворы без машин и лимит этажности. Как изменят облик Алматы новые правила застройки

25 декабря 2024 года маслихат Алматы утвердил новые Правила застройки территории Алматы. Документ вступил в силу с начала марта 2025 года. Основная цель – упорядочить градостроительную деятельность, обеспечить устойчивое развитие города и остановить хаотичную застройку.

Среди ключевых нововведений жёсткое функциональное зонирование города на 10 типов территорий с чётко установленными видами допустимого строительства; лимитирование этажности в зависимости от района (до девяти этажей в центральных кварталах и не выше трёх в предгорьях); полный запрет на точечную застройку в устоявшихся жилых массивах; ограничение или исключение строительства в санитарных и природоохранных зонах.

Также введены требования по обязательному соблюдению архитектурного дизайн-кода, пешеходной и велосипедной инфраструктуры при проектировании и усиление контроля за сейсмической устойчивостью объектов. Эти меры направлены на улучшение качества городской среды, предотвращение хаотичной застройки и реализацию долгосрочных целей развития Алматы, закреплённых в Генеральном плане города до 2040 года.

Закрепление ранее действовавших норм

Несмотря на то что новые правила формально вступили в силу только в 2025 году, многие из их положений фактически применялись ранее. Это подтвердил аналитик Colliers Kazakhstan Нияз Даирбаев:

"Ограничения по этажности и функциональному назначению застройки были предусмотрены в предыдущих редакциях градостроительных документов, включая Генеральный план Алматы до 2040 года. Кроме того, в 2021 году были разработаны Правила формирования архитектурного облика и градостроительного планирования, которые также предусматривали ограничения по этажности и функциональному назначению зданий в различных зонах города. В этом документе также был прописан запрет на нарушение структуры исторических зданий и памятников архитектуры".

Профессиональная оценка новых правил

С точки зрения градостроительства формализация ранее применявшихся норм в виде официальных правил застройки является положительным шагом. Это обеспечивает правовую определённость и прозрачность для всех участников строительного процесса.

Поскольку многие из этих ограничений уже применялись на практике, их официальное утверждение не должно оказать значительного влияния на рынок недвижимости. Застройщики и инвесторы уже адаптировались к существующим требованиям, и новые правила лишь закрепляют сложившуюся практику.

Член градостроительного совета Алматы, архитектор-урбанист Владислав Филатов отметил, что новый регламент напрямую повлияет и на внешний облик городской застройки в будущем:

"Согласно новым правилам в черте города теперь запрещено строить жилые комплексы ниже третьего класса жилья. А это на самом деле более высокий стандарт. Во-первых, он обязывает застройщиков создавать более выразительную архитектуру. Во-вторых, третий класс жилья предполагает наличие помещений для обслуживания населения на первых этажах: магазинов, кафе, других коммерческих точек. Любой фасад, выходящий на улицу, должен быть нежилым, а именно – коммерческим. И третье – это принцип "двор без машин", что означает обязательное наличие подземного паркинга".

В то же время усиление контроля за соблюдением новых норм и возможность внеплановых проверок могут повысить требования к качеству проектирования и реализации проектов.

"Некоторые проекты уже столкнулись с последствиями данных ограничений. Так, строительство жилого комплекса Autograph было приостановлено из-за несоответствия проектных решений новым требованиям по этажности и функциональному назначению территории. Это свидетельствует о необходимости более тщательного анализа градостроительных регламентов на этапе проектирования," – добавил аналитик Нияз Даирбаев.

Полицентричное развитие Алматы

Одним из ключевых стратегических направлений нового Генерального плана Алматы до 2040 года стало внедрение полицентричной модели развития мегаполиса. Это означает отказ от традиционного моноцентричного подхода, при котором все основные административные, деловые и социальные функции сосредоточены в историческом центре.

Такой подход на протяжении последних десятилетий привёл к ряду системных проблем: чрезмерной нагрузке на транспортную инфраструктуру, маятниковой миграции, перегруженности коммунальных сетей и ухудшению экологической ситуации в центральной части города.

"Раньше, по советской и постсоветской градостроительной практике, при зонировании новых территорий преобладало монозонирование: если жильё, то только жильё, без других функций. Сейчас эта схема пересматривается, мы переходим к смешанному зонированию. Такой подход позволяет размещать в одном районе не только жилые дома, но и школы, госучреждения, магазины, места отдыха. Это значит, что люди смогут жить, работать, учиться и проводить досуг рядом с домом, без необходимости каждый раз ехать в центр. А значит, и сам центр города станет менее перегруженным", – объяснил Владислав Филатов.

В рамках новой градостроительной концепции город будет развиваться вокруг пяти ключевых полицентров:

• Исторический центр – сохраняет статус главного культурного и туристического ядра.
• Северный кластер – развитие производственных и логистических функций в районе старого железнодорожного узла и промзон.
• Западный центр (Алатауский район) – акцент на инновационных и образовательных кластерах, включая индустриальный парк и кампусы.
• Юго-западный центр формируется как современный жилой и рекреационный район с развитой транспортной связью.
• Восточные ворота – деловой хаб на стыке Алматы и Талгарской агломерации, ориентированный на внешнюю торговлю, логистику и административные функции.

Каждый центр разрабатывается как самодостаточная городская единица с полной инфраструктурой: рабочими местами, жильём, школами, медучреждениями, общественными пространствами и рекреационными зонами. Такой подход позволит:

• Снизить маятниковую миграцию (ежедневные поездки из спальных районов в центр).
• Разгрузить центральную часть города и транспортную сеть.
• Сбалансировать плотность населения.
• Повысить устойчивость городской среды в целом.

Градостроительная реализация полицентров подкреплена конкретными инструментами: ограничением высотности в центре и повышением плотности застройки в новых деловых и жилых ядрах, переносом административных функций в новые центры, строительством транспортных развязок, BRT и метро к ключевым узлам, а также формированием локальных точек притяжения – ТРЦ, парков, рынков, центров занятости.

Эта стратегия учитывает географические и сейсмические ограничения Алматы (расположение у подножия гор и наличие активных разломов), а также стремится выстроить устойчивую городскую структуру, соответствующую принципам 15-минутного города, когда все базовые функции доступны жителю в пределах пешеходной доступности или короткой поездки.

Таким образом, полицентричное развитие становится не просто географической реорганизацией, а структурной трансформации городской экономики и образа жизни. Это ответ на вызовы масштабной урбанизации, роста населения и инфраструктурного износа. И одновременно шаг к современному и сбалансированному мегаполису.

Введение новых правил застройки в Алматы является логическим продолжением ранее начатых реформ в области градостроительства. Они формализуют существующую практику и обеспечивают правовую определённость для всех участников строительного процесса.

Как отмечают эксперты, хотя некоторые проекты могут столкнуться с трудностями при адаптации к новым требованиям, в целом влияние на рынок недвижимости будет ограниченным.

Внедрение этих документов обеспечивает комплексный подход к развитию города, учитывающий как функциональные, так и эстетические аспекты. Это способствует созданию комфортной и гармоничной городской среды, соответствующей современным требованиям и ожиданиям жителей. В долгосрочной перспективе положительно скажется на качестве жизни горожан и инвестиционной привлекательности города.