"Был будто под гипнозом". Как дольщики теряют всё, а виновные только садятся в тюрьму

Долевое строительство в Казахстане остаётся спорной темой. Для многих это возможность приобрести жильё значительно дешевле готового и стать его первым владельцем. Одновременно с этим высок риск остаться ни с чем. Эксперты прогнозируют, что историй с обманутыми дольщиками в будущем станет ещё больше.

На примере клиентов адвоката адвокатского бюро Zan Dosym Анастасии Ляльковой разберём, как не оказаться среди потерпевших, чем опасны сделки без должной проверки и как действующее законодательство защищает права покупателей.

– Анастасия, с какой ситуацией столкнулись ваши клиенты, когда вложились в долевое строительство?

– История началась в 2021 году. У застройщика была строительная компания, даже две, с одними и теми же учредителями и руководителями. Уже в 2020–2021 годах они начали реализовывать квартиры в двух будущих жилых комплексах. Оба находились в районе предгорья. Застройщики обещали построить дом и сдать квартиры к IV кварталу 2021 года. Но затем всё начало затягиваться. Они стали переносить сроки, ссылаясь на разные причины. В итоге к обозначенному сроку возвели только коробку здания. Выяснилось также, что земельный участок под стройку они фактически приобрели лишь в июле 2021 года, то есть уже после того, как начали продавать там квартиры и собирать деньги дольщиков.

Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома у них не было: имелось только разрешение на строительство трёхуровневого индивидуального жилого дома, а они строили многоквартирный комплекс.

В 2022 году прошло судебное разбирательство с управлением архитектуры, после чего их обязали снести третий этаж постройки, так как имелось разрешение лишь на ИЖС высотой не более двух этажей. Получается, люди, купившие квартиры на третьем этаже, вообще потеряли надежду: по предварительным договорам у них была квартира на этаже, который возводить было нельзя.

За защиту интересов потерпевших в судебном процессе взялись мы с моим коллегой адвокатом Аскаром Мукаш.

– Почему дела об обманутых дольщиках тянутся месяцами, а иногда годами?

– Судебные разбирательства по таким делам действительно проходят небыстро. Когда суд начинает рассматривать уголовное дело, он определяет порядок рассмотрения и график. Необходимо опросить всех потерпевших, свидетелей, при необходимости – специалистов, экспертов, если в деле есть заключения экспертиз. Последним этапом, как в нашем случае, будет допрос самих подсудимых.

Допрос одного потерпевшего, как правило, занимает от 20 минут до часа в зависимости от того, какая у него история и сколько вопросов задают. За один рабочий день удаётся опросить трёх-четырёх человек. При этом у судьи в производстве много разных дел, и на наш процесс обычно выделяется примерно один день в неделю. Бывает, что заседание переносится по независящим от суда причинам, например, из-за болезни подсудимого или если он не может явиться. Человеческий фактор, что поделать.

– Есть ли у пострадавших шансы вернуть свои деньги? Может ли суд обязать недобросовестных застройщиков выплатить затраченные средства?

– В рамках уголовного процесса мелькала информация, будто застройщики предлагали вместо недостроенных квартир предоставить людям жильё в другом жилом комплексе. Но ничего конкретного пока не подтверждено. Мы думаем, это было сказано для красного словца и вряд ли соответствует действительности.

Судом на всё имущество компании-застройщика наложен арест, но, скорее всего, на счетах уже пусто, и на балансе у них вряд ли что-то значимое есть. Наш прогноз по возмещению, честно говоря, пессимистичный. Скорее всего, виновных осудят, потерпевшие заявят гражданские иски и суд, возможно, их удовлетворит (полностью или частично). Но как исполнить такое решение – большой вопрос. Добровольно, понятно, никто уже ничего не возместит, остаётся принудительное исполнение через судебных исполнителей (приставов). Они смогут попытаться найти счета, арестовать какое-то имущество, продать его и вырученные средства распределить между кредиторами (дольщиками). Однако учитывая, что потерпевших очень много, всем сразу вернуть деньги не получится, выплаты будут происходить в порядке очереди, и то если удастся что-то взыскать.

На сегодняшний день говорить о реальном возмещении ущерба не приходится. В суде мы не слышали никаких заявлений от подсудимых или их защитников о готовности компенсировать убытки, потерпевшие тоже этого не слышали.

– Кто чаще всего становится жертвой таких схем и чем всё заканчивается для людей в быту?

– В нашей истории среди потерпевших есть разные категории людей. Одни вкладывались с инвестиционной целью – хотели выгодно вложить деньги, потом перепродать жильё или, скажем, купить квартиру детям на будущее. А для других приобретенная квартира должна была стать единственным жильём. Многие из них, поверив застройщику, продали своё единственное имеющееся жильё, вложили все вырученные деньги в этот проект, да ещё и взяли дополнительные кредиты. Сейчас такие люди фактически остались без крыши над головой: у них нет своей квартиры, они вынуждены снимать жильё и при этом платить по кредитам за воздух. Это самая страшная ситуация. Некоторые, кстати, даже использовали на покупку пенсионные накопления. Среди наших клиентов таких нет, но вообще были случаи.

У нас есть потерпевшая – женщина, инвалид III группы. Ей сейчас попросту негде жить. Она какое-то время жила на съёмной квартире, аренду которой ей оплачивали учредители этой строительной компании, всё время кормя завтраками: "Вот-вот закончим. Подождите, мы достроим". Теперь застройщики под стражей, естественно, ничего ей уже не оплачивают. В итоге она живёт у своего брата, и денег у неё нет. Свою прежнюю единственную квартиру она продала, все средства отдала строительной компании. Я считаю, возмещение ущерба надо в первую очередь обеспечивать именно таким гражданам, у которых нет больше никакого жилья.

– Как недобросовестные застройщики покупают доверие дольщиков или завлекают их в проекты? Могли ли дольщики проверить застройщика до покупки квартиры?

– Зачастую люди видят привлекательную рекламу и особо не проверяют. В данном случае застройщик предлагал очень заманчивый вариант жилья: квартира под ключ, с готовым ремонтом и полной обстановкой – мебель, шторы, техника, даже посуда. Для многих это сильно упрощает жизнь: ремонт ведь требует больших затрат времени и денег.

Конечно, некоторые потенциальные покупатели спрашивали про документы: право собственности на землю, разрешение на строительство. Им в ответ уверенно говорили: "У нас всё есть, всё в порядке". Показывали какой-то акт на земельный участок.

Потерпевшие признаются, что верили и доверяли застройщикам. Рекламная кампания, по словам покупателей, была очень агрессивной. Стоило человеку прийти в отдел продаж, проявить интерес, как менеджеры начинали буквально атаковать звонками: "Ну что вы решили насчёт квартиры? Давайте поторопитесь, а то разбирают как горячие пирожки. Если сегодня договор не подпишете и деньги не внесёте, завтра квартира уйдёт другим".

Один потерпевший рассказывал нам, что всё произошло очень быстро. Он опомнился уже после того, как оплатил квартиру, и начал вдруг сомневаться. Говорит: "Ощущение было, будто побывал под гипнозом".

– Как люди вносили деньги: требовалась вся сумма сразу или частями?

– Схемы оплаты были разные. Многие мошенники, можно сказать, создают всевозможные условия, лишь бы люди не ушли, а отдали деньги. Если у покупателя не было всей суммы сразу, можно было внести частично. В итоге суммы ущерба у разных потерпевших разные: от 7–10 до 60–70 млн тенге. Оплата тоже проходила по-разному: некоторые привозили наличные в офис и получали от компании приходно-кассовый ордер, а кто-то переводил деньги со своего банковского счёта на счёт застройщика.

– Какие изменения в законодательстве, направленные на защиту дольщиков, уже вступили в силу? Какие новшества могут принять, чтобы подобные ситуации больше не повторялись?

– Сейчас ужесточаются правила строительства, особенно в предгорьях – в верхней части Алматы. Речь о том, чтобы вообще запретить там новое строительство. Это связано с тем, что ранее при возведении некоторых жилых комплексов в горах застройщики навредили экологии, изменили розу ветров и так далее. Поэтому планируется полный мораторий на застройку в горной местности.

Возникает вопрос: что будет с теми объектами, которые уже строятся без соответствующих документов? Если у проекта документы были получены заранее, то закон обратной силы не имеет – возможно, такие стройки завершат. А вот если застройщик привлёк деньги, надеясь по ходу дела получить разрешения, а теперь вышел запрет, то дом могут и не дать достроить. Я предполагаю, что подобных историй станет больше. Не обязательно против всех будут возбуждать уголовные дела о мошенничестве, но многие люди рискуют не дождаться квартир в строящихся домах в предгорных районах.

Кроме того, с 31 августа вступили в силу изменения в закон о долевом участии в строительстве. Во-первых, запрещено привлекать деньги дольщиков без полного пакета разрешительных документов. То есть сначала у застройщика должны быть:

• государственный акт на землю с целевым назначением именно под многоквартирный жилой дом;
• архитектурно-планировочное задание;
• утверждённый проект;
• все необходимые согласования – от архитектуры и градостроительства, от управления земельных ресурсов, экологов, водоохранных органов (если рядом русло реки) и так далее.

Только при наличии всего этого можно начинать продажи.

Во-вторых, запрещено привлекать деньги через какие-либо серые схемы. Нельзя заключать предварительные договоры купли-продажи, договоры бронирования или привлекать средства граждан под видом займов или ипотек. Разрешён только прямой договор долевого участия, оформленный по всем правилам.

В-третьих, запрещено принимать наличные. Все платежи должны идти безналичным путём, через банк.

Мы надеемся, что эти новшества снизят количество мошеннических схем в долевом строительстве и станут хоть какой-то гарантией, что люди не останутся ни с чем.

Но, по моему мнению как юриста, этого мало. Должны реально работать фонды страхования дольщиков, государству стоит обратить пристальное внимание на эту проблему. Если компания привлекла деньги и не смогла достроить дом (обанкротилась или бросила объект), то должен существовать механизм возврата средств людям. Либо нужно предусмотреть предоставление пострадавшим какого-то альтернативного жилья. А то получается очень печально: люди совершенно не защищены. Застройщик собрал деньги, распорядился ими по своему усмотрению, а потом пропал. Их, допустим, привлекут к уголовной ответственности, они отсидят свой срок и выйдут. А дом как стоял недостроенный, так и стоит, жилья нет, деньги людям не вернули.

– Что может помочь людям не попасть в подобную ситуацию? Почему важно обращаться к юристу до сделки?

– В целом уровень правовой грамотности в стране очень низкий. Наша задача как юристов не только помогать пострадавшим после случившегося, хотя это и есть наша работа, но и повышать правовую культуру общества. Меня лично всегда удивляет, почему люди бывают так беспечны. На рынке, например, за картошку по 500 тенге будут торговаться и чуть ли не требовать у продавца документы, а как дело доходит до серьёзных сделок – покупки недвижимости, вложения миллионов в какие-то проекты, участие в финансовых схемах, – делают это совершенно бездумно.

Очень хотелось бы, чтобы в целях профилактики подобных случаев люди обращались к юристам заранее. Мы, как адвокаты, можем официально запросить данные в госорганах, проверить юридическую чистоту проекта. По итогам подготовим юридическое заключение и дадим вердикт: высокие риски или низкие, советуем ввязываться или лучше воздержаться, потому что схема сомнительная и может быть кабальной.

Мы сейчас рассказываем эту историю именно для того, чтобы призвать людей консультироваться с юристами до сделки и не попадать в беду. Ведь жильё – это базовая потребность, серьёзное приобретение. Здесь нужно максимально ответственно подходить к проверке документов, особенно сейчас, когда немало недобросовестных застройщиков.

Если у нас сформируется такая культура осмотрительности и люди станут осторожнее, начнут на каждую крупную сделку ходить со своим юристом, то сомнительных сделок и афер на рынке станет меньше. Недобросовестные застройщики, видя, что покупатели теперь приходят с юристами, поймут: эту группу граждан обмануть не получится.